CRIs de loteamento: vantagens e desvantagens do investimento, segundo gestor do LIFE11
Christian Solon, cofundador e gestor da LCP, compartilhou insights sobre a dinâmica dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) voltados para loteamentos
Os CRIs de loteamento têm se destacado como uma solução eficiente para construtoras e incorporadoras para a antecipação de recebíveis de longo prazo, ajudando desenvolvedores a financiar obras e a quitar custos iniciais.
Esse tipo de CRI funciona como uma ponte financeira para projetos de loteamento, cujo tempo de retorno pode ser longo. “Quando você faz um CRI, você consegue antecipar os recursos que o desenvolvedor receberia ao longo do tempo, o que reduz significativamente a necessidade de caixa”, explica Christian Solon, cofundador e gestor da Life Capital Parters.
Em conversa com o professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno, Solon compartilhou insights sobre a dinâmica dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) voltados para loteamentos e os desafios e vantagens desse tipo de investimento.
Ele é gestor da LCP, criada em 2021 pela vontade de explorar teses de investimento de longo prazo, atraindo inicialmente um público de conhecidos e, mais recentemente, expandindo para investidores gerais através do LIFE11, um fundo imobiliário com maior exposição a projetos de loteamento.
Segundo Solon, uma característica crucial da LCP é o alinhamento entre gestor e investidor: “A gente co-investe em todos os fundos e tem uma participação significativa. O interesse do gestor está 100% alinhado com o interesse do investidor. Esse compromisso reforça a segurança e a confiança, pois os retornos e riscos são compartilhados”, explicou o gestor em Live no canal do professor Baroni.
Para garantir a segurança dos CRIs, a LCP adota critérios rigorosos na seleção de projetos. Solon menciona a preferência por operações onde pelo menos 40% das vendas do empreendimento já foram realizadas. “Isso minimiza o risco de inadimplência e garante uma estrutura financeira mais sólida. Além disso, a LCP evita investimentos em projetos ainda não aprovados pelas prefeituras, pois o processo de aprovação de loteamentos no Brasil é complexo e varia de cidade para cidade.”
“O CRI é um ativo que tem uma rentabilidade extremamente atrativa, com garantias extremamente sólidas. A periodicidade dos pagamentos também é vantajosa, permitindo aos investidores uma maior flexibilidade financeira para reinvestir ou usar os rendimentos para despesas mensais”, acrescenta o gestor.
Além disso o gestor destacou a importância dos CRIs de loteamento no desenvolvimento urbano brasileiro, ressaltando que essa modalidade não apenas financia novos bairros, mas também investe em infraestrutura local, como pavimentação e redes de saneamento. “Você não está simplesmente vendendo um pedaço de terra, está estruturando uma cidade”, enfatiza Solon, reforçando o impacto positivo dos CRIs para o desenvolvimento urbano e a qualidade de vida nas regiões beneficiadas.
Vantagens e desvantagens de CRIs de loteamento
Os CRIs de loteamento são títulos de dívida emitidos por securitizadoras para financiar projetos imobiliários, especialmente empreendimentos de loteamento. Essencialmente, um CRI é lastreado em recebíveis de contratos de compra e venda de imóveis, onde o desenvolvedor cede os direitos de crédito futuros das vendas para obter capital imediato.
Esses CRIs costumam apresentar rentabilidade atrativa, muitas vezes superior a outros tipos de CRIs, devido ao risco adicional associado a projetos de desenvolvimento e loteamento, atraindo investidores em busca de retornos mais altos.
Fora isso, permitem exposição ao setor de loteamentos residenciais, um segmento em crescimento no Brasil, que atende à demanda por habitação em áreas em expansão. É um tipo de produto que historicamente o brasileiro tem uma preferência. Aproximadamente 70% dos brasileiros prefeririam comprar um loteamento, tanto aberto quanto fechado, condomínios também, do que apartamentos ou casas prontas”, comenta Solon.
Para pessoas físicas, os CRIs ainda oferecem a vantagem da isenção de Imposto de Renda sobre a rentabilidade, o que pode torná-los mais vantajosos do que outras aplicações de ativos tributados. Ademais os CRIs são lastreados em recebíveis imobiliários, ou seja, em contratos de compra e venda de imóveis ou loteamentos, o que oferece uma segurança adicional ao estar vinculado a ativos imobiliários, reduzindo o risco de crédito em comparação com outros tipos de investimentos.
“Em primeiro lugar, trata-se de um ativo com rentabilidade elevada, amparado por garantias sólidas. Essas garantias podem incluir desde o aval pessoal do desenvolvedor — permitindo a execução sobre os bens pessoais do mesmo, caso seja necessário — até o próprio ativo imobiliário”, diz Solon.
No entanto, é fundamental destacar que investir em CRIs envolve riscos. Um dos principais é o risco de inadimplência por parte da loteadora emissora, que pode deixar de honrar seus compromissos e não pagar a dívida. Por isso, é essencial realizar uma análise cuidadosa da empresa investida. Ainda é importante investigar a securitizadora responsável pela estruturação do título, pois essa companhia é a responsável pela gestão do título e pela diligência do ativo, visando oferecer maior segurança aos investidores.
Projetos de loteamento que estejam 100% aprovados por prefeituras mitiga riscos
Para a LCP, um dos princípios básicos ao selecionar projetos de loteamento é garantir que estejam 100% aprovados pelas prefeituras. “O risco de aprovação num projeto de loteamento é elevado por várias razões”, destaca Solon. Essa variabilidade dificulta a análise e aumenta os riscos, o que levou a gestora a priorizar somente projetos com autorizações já concedidas.
“Esticar o tempo de aprovação impacta diretamente a taxa interna de retorno do investidor, e decidimos não correr esse risco”, acrescenta Solon.
CRIs de loteamento: mitos e verdades
Em Live com Baroni, Solon detalha que embora os CRIs de loteamento envolvam riscos, existem critérios rigorosos e garantias que podem mitigá-los.
