CY Capital vê cenário mais favorável para fundos imobiliários em 2023; entenda
A indústria de fundos imobiliários enfrentou desafios ao longo deste ano. Desde 2020, além da pandemia, os investidores foram afetados por crises na cadeia de suprimentos, escassez de mão de obra, guerra na Ucrânia e turbulências políticas. Mas quais são as perspectivas dos FIIs em 2023?
De acordo com Gustavo Rassi, sócio e gestor da CY Capital, responsável pelo FII Cyrela Crédito (CYCR11), o próximo ano será positivo para os fundos imobiliários. Ele prevê que a inflação ficará mais controlada e que a taxa de juros deve cair. “A gente acredita que a inflação vai ficar mais controlada, a taxa de juros deve continuar relativamente alta, mas ela deve cair em algum momento por necessidade”, diz.
Em sua visão, a queda na taxa de juros deve ser positiva para os fundos imobiliários ao longo do próximo ano, tanto para os FIIs de tijolo quanto para os FIIs de papel.
Isso porque taxas mais baixas estimulam o setor imobiliário, ao reduzir os custos de financiamento. Outro motivo é que os investidores tendem a buscar investimentos fora da renda fixa, aumentando o interesse por FIIs.
Como a CY Capital avalia o ano de 2022 para o mercado de fundos imobiliários?
Segundo Rassi o mercado financeiro brasileiro é famoso por sua volatilidade, porém o ano de 2022 foi especial nesse sentido.
Um dos principais desafios enfrentados neste ano foi aprender a lidar com a elevação da taxa básica de juros (Selic). Outro problema foi a alta da inflação. “Apesar daqueles 2 meses de deflação que a gente teve, por conta da isenção de imposto em gasolina, etc, a inflação estava muito alta”, diz Rassi.
Segundo ele, ocorreu uma “degradação relativa” do mercado imobiliário residencial, que compõe uma parte relevante dos devedores dos fundos de papel do mercado. O aumento do custo de construção também teve um impacto negativo, pressionando as margens das incorporadoras e construtoras.
“Em um cenário assim, é importante que a gente esteja muito mais cauteloso com a escolha dos nossos parceiros”, afirmou.
Acertos da CY Capital em 2022
No caso da CY Capital, algumas estratégias adotadas ao longo do ano ajudaram a mitigar os riscos. O CYCR11 investe principalmente em CRIs, títulos de renda fixa que financiam empresas do setor imobiliário.
Para minimizar os riscos, o CYCR11, por exemplo, busca por empresas consolidadas no mercado de porte médio, com faturamento em torno de R$ 300 milhões, buscando bons spreads no processo.
Ele aponta que o desdobramento das cotas do fundo foi fundamental para aumentar a liquidez do CYCR11 e possibilitar o acesso a mais pessoas físicas. Cada cota foi dividida em dez cotas, com o objetivo de dar mais liquidez ao fundo, facilitando o acesso das pessoas físicas.
Um dos principais acertos na gestão do fundo imobiliário foi o pagamento de um Dividend Yield saudável ao cotista, conseguindo pagar o equivalente a R$ 0,10 por cota todo mês.
“Quando vimos o aumento expressivo do CDI, organizamos algumas operações a CDI+ para que a gente conseguisse manter um Dividend Yield super saudável”, afirmou.
Por fim, Gustavo Rassi afirma que o grande acerto da CY Capital foi na alocação de capital focada em empresas sólidas e com bom potencial de crescimento no futuro.
