Como identificar os “oportunistas” dentre os que “realmente precisam” durante a pandemia do COVID19?
Esse texto foi escrito por Fabio de Araujo Magina, sócio da matchpoint, uma empresa especializada na gestão de ativos imobiliários.
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Não tenho a resposta certa, mas como consultor imobiliário de três Fundos Imobiliários (escritório e varejo) e gestor de portfólios imobiliários de algumas famílias (escritório, industrial, residencial e varejo), estou na linha de frente desse tipo de negociação, desde o início dessa quarentena, e gostaria de compartilhar com vocês algumas técnicas que tenho utilizado para separar o “joio do trigo”.
Muitas empresas tiveram quedas em suas receitas desde o início dessa pandemia e, portanto, têm recorrido aos seus proprietários na busca por concessões para pagamento dos aluguéis. Nas últimas semanas esse assunto vem sido amplamente discutido pelo mercado imobiliário e, claramente, há uma convergência nos entendimentos de que nesse momento deve-se prezar pelo (1) bom senso (2) conversa e (3) negociação entre as partes.
No entanto, em um momento tão delicado e sensível para todo o mundo, infelizmente, em meio aos justificáveis pedidos de “ajuda” de quem realmente precisa surgem os “oportunistas”. E como identificá-los?
Primeiro ponto a considerar é que, se por um lado o custo do aluguel é relevante na composição dos custos operacionais de uma empresa; na outra ponta, uma cadeia de empresas e pessoas dependem dessa receita tanto para compor sua renda como também ser apenas a sua única fonte. Ou seja, nem sempre o locatário é a parte mais frágil nessa relação, como a Lei do Inquilinato no Brasil tende a inferir e a grande maioria das pessoas costumam pensar. Nesse sentido, o ideal é haver um equilíbrio nessas tratativas.
Segundo ponto importante a ser analisado nesses casos é o prazo das solicitações. Temos visto empresas propondo concessões longas: começam em três meses, vão até o final do ano e algumas até postergam para 2021. Isso, naturalmente, foge da razoabilidade. Não se trata de um contrato de sócio nem revisão de condições comerciais, mas sim, de uma parceria entre locador e locatário a fim de preservar a saúde financeira de ambos. Não sabemos o período dessa crise, nem futuros impactos e, por esse motivo, todas as análises devem ser de curtíssimo prazo.
Diante das inúmeras solicitações, o terceiro ponto é a necessidade de extrema diligência, por parte dos locadores, na identificação dos setores mais afetados e que mais precisam dessa ajuda para superar a crise. Os administradores de shopping não querem abrir seus shoppings tendo que refazer totalmente o mix de lojas, buscar locatários etc.
O quarto ponto é se atentar ao impacto real das atividades estarem concentradas em home office durante esse período. Muitas empresas argumentem não estar utilizando o espaço físico dos seus escritórios, mas isso não necessariamente as impedem de manter as suas atividades. O assunto “home office” é algo que está sendo amplamente debatido nos últimos tempos, pois muita gente viu que pode funcionar muito bem para determinadas operações. Diferentemente do comércio; tais como lojas, restaurantes, bares, salões de beleza, shoppings e hotéis, que estão fechados, muitas vezes com zero receita e, portanto, precisando notoriamente de concessões.
O quinto ponto é que para embasar as tomadas de decisão e identificação dessas empresas, entendo ser necessário a apresentação de documentos, como balanços e balancetes, ou outras formas de comprovação de queda nas receitas, para que haja uma análise da saúde financeira dessa empresa para superar a crise.
Por fim, após essa análise criteriosa e, caso identificado uma deficiência no caixa da empresa, o mais equilibrado nos parece a concessão de diferimentos, ou seja, postergar parte do pagamento. Ou seja, esses valores devem ser quitados em algum momento. Descontos, puramente, devem ser considerados em casos muito extremos, na minha opinião.
Esta me parece a forma mais razoável de se chegar em um acordo equilibrado e que faça sentido para as partes, sendo que juntas, superem esse momento tão delicado para a economia do país.
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Fabio Magina se formou em Engenharia Civil pela Universidade Estadual de Londrina, no Paraná. Ele nasceu no interior de São Paulo, na cidade de São José dos Campos, e veio para São Paulo em 2010 em busca do sonho de ingressar em uma grande empresa.
Fabio é sócio da matchpoint desde seu início em 2018 sendo responsável pela prospecção e atendimento de clientes pessoas físicas e jurídicas (incluindo fundos imobiliários) na gestão operacional e estratégica de seus portfólios imobiliários. Alguns clientes atendidos são: Rio Bravo, BTG, Votorantim, Sogest e Família Arruda Botelho.
Iniciou sua carreira profissional diretamente no mercado imobiliário como trainee na CBRE. Trabalhou por quatro anos na área de Agency Leasing atendendo grandes incorporadores, desenvolvedores e fundos imobiliários promovendo para locação seus empreendimentos de escritórios. Em 2014 recebeu um convite inesperado para trabalhar na JLL, uma das maiores concorrentes da CBRE, para fazer parte do time de locações de escritórios, após grande reestruturação da área de transações. Foi nesse momento que conheceu a sua sócia Julia Botelho, fundadora da matchpoint. Por intensos quatro anos de muito aprendizado, teve a oportunidade de crescer dentro e fora da empresa ganhando market share.
