Novas emissões em fundos imobiliários: conheça conceitos importantes
Como os Fundos Imobiliários têm a responsabilidade de distribuir 95% do lucro semestral, surge a necessidade de aumentar o capital, levando o fundo a realizar uma nova emissão de cotas
Os Fundos Imobiliários (FIIs) têm a responsabilidade de distribuir 95% do lucro semestral, o que torna difícil acumular caixa para futuras aquisições. Diante dessa situação, surge a necessidade de aumentar o capital, levando o fundo a realizar uma nova emissão de cotas para receber uma injeção de recursos.
Na dinâmica dos fundos imobiliários, eles funcionam como um condomínio fechado, e os investidores participam por meio de cotas dos FIIs. Devido à falta de resgate, as negociações ocorrem no mercado secundário da bolsa de valores. Assim, um investidor pode negociar cotas com outros participantes dispostos a vender ou comprar a um preço específico. Importante notar que os recursos trocados são transferidos entre os negociantes e não entram no caixa do fundo
Ademais, o investidor tem a opção de participar de novas emissões, adquirindo cotas diretamente do fundo no chamado mercado primário. Isso pode ocorrer em uma oferta pública inicial ou em uma nova emissão de um fundo listado na bolsa. Nesse contexto, os recursos obtidos na emissão de cotas são direcionados diretamente para o fundo, contribuindo tanto para seu capital quanto para cobrir os custos associados à emissão. Esse processo de compra de cotas por meio de novas emissões é chamado de subscrição.
Segue uma lista de termos cruciais que um investidor deve compreender ao participar de novas emissões:
- Preço: o valor estabelecido para a subscrição;
- Direitos de preferência: benefício concedido aos cotistas existentes de um FII para adquirirem novas cotas em uma oferta subsequente (follow-on). Representado pelo ‘Fator de Proporção’, cada emissão apresenta um fator específico, dependendo do montante que o fundo busca captar;
- Data-base: data na qual o cotista terá direito a exercer a preferência. Todos os cotistas do FII até essa data receberão o direito de subscrição proporcional ao volume já investido no fundo. Quem adquirir cotas após a data-base, não terá o direito de subscrição referente a essa oferta;
- Período de negociação: em algumas emissões, existe a possibilidade de negociar os direitos de preferência. O investidor pode vender ou comprar mais, considerando seu interesse em participar da oferta;
- Período de preferência: intervalo em que o investidor pode exercer o direito de preferência. É o prazo para que o cotista confirme sua participação na subscrição;
- Liquidação: quando o dinheiro efetivamente sai da conta do investidor para confirmar a adesão ao processo de subscrição;
- Tipo de oferta: pode ser do tipo pública ou restrita;
- Investimento mínimo: em ofertas públicas, pode existir um montante mínimo a ser investido em determinadas emissões;
- Captação mínima e captação máxima: parâmetros indicados pelo administrador representando a expectativa de captação com a emissão;
- Lote adicional: também indicado pelo administrador, destinado a atender eventual excesso de demanda na oferta;
- Destinação de recursos: também conhecido como pipeline, é a descrição da alocação dos recursos levantados na oferta. Lista de oportunidades de negócios ou ativos de interesse do fundo para aquisição;
- Estudo de viabilidade: estudo que destaca as premissas utilizadas pelo gestor para projetar renda após a emissão;
- Data de conversão das cotas: data em que os recibos de subscrição são convertidos em cotas e liberados para negociação.
Utilizando a plataforma do Funds Explorer, conseguimos acompanhar as emissões em andamento, identificando alguns dos critérios mencionados na listagem acima. A título de exemplo, apresentamos a 9ª emissão do TRXF11:
Considerando esses elementos, o investidor dos FIIs precisa expressar sua intenção de participar do processo de subscrição, caso assim deseje. Cada corretora tem seu próprio procedimento para participação em novas ofertas. Portanto, é recomendável entrar em contato com a instituição para comunicar o interesse na subscrição.
É crucial ressaltar que os direitos de preferência, por si só, não asseguram a participação do investidor de fundos imobiliários no processo, devendo este efetuar a solicitação de reserva para exercer tais direitos.
