Não é novidade para ninguém que as cotas dos fundos de investimento imobiliários (FIIs) seguem em queda. Em virtude do cenário macroeconômico desafiador com inflação alta, taxa selic próxima de dois dígitos e juros longos também em alta, os investidores têm tomado menos risco, preferindo ativos de renda fixa. Neste contexto, a procura por fundos de CRI - que investem em recebíveis imobiliários - têm aumentado.  

Os chamados fundos de papel têm se tornado atrativos ao investidor justamente por seus ativos serem de renda fixa atrelados ao setor imobiliário. Com a Selic em alta, a tendência é que suas rentabilidades sejam maiores. Neste caso, os FIIs compram certificados de recebíveis imobiliários e outros títulos, recebendo os juros desses ativos. 

Isso significa que seu portfólio de crédito possui títulos indexados tanto à inflação (IPCA) quanto ao próprio CDI, ou seja, com rentabilidade que supera a inflação. 

Em outras palavras, os FIIs de CRI oferecem ao investir um certo prêmio que protege o capital do investidor do aumento dos preços. 

Selic em alta e os fundos de CRI vão bem

Ficou fácil perceber que a inflação em alta favorece o aumento dos dividendos dos fundos de recebíveis.

André Catrocchio, sócio e diretor de RI da Hectare Capital, disse à reportagem do Suno Notícias que os títulos de renda fixa há uma taxa de juros atrelada, sendo essa taxa “uma expectativa de juros futuros mais o spread de crédito do emissor da renda fixa.” 

No entanto, o analista destaca que os benefícios na alta das taxas de juros referem-se principalmente às novas operações que forem adquiridas pelo fundo. 

“Se o gestor optar por rodar um pouco os papéis que estão na carteira, provavelmente ele vai optar por taxas maiores para dentro do fundo”, disse o diretor de RI da Hectare Capital.

Neste caso, com as taxas mais elevadas o prêmio exigido na emissão do CRI é maior. Se o tesouro IPCA+ está pagando inflação + 5%, o recebível terão prêmios superiores, chegando acima de 8% em alguns produtos. Isso explica o crescimento dos dividendos dos fundos de CRI. 

Mas cuidado: os riscos existem!

Se os FIIs de CRI podem “surfar” na onda dos juros mais altos, o investidor precisa entender que esses fundos estão expostos a maiores riscos com as taxas mais elevadas. 

Para se proteger do risco de crédito - pois os devedores terão maiores gastos para honrar seus compromissos financeiros - o investidor precisa estar atento ao perfil dos FIIs de sua carteira para evitar o risco de concentração em ativos de um mesmo segmento, principalmente os fundos high yield

Neste caso, os FIIs high yields entregam uma remuneração maior aos seus cotistas pois possuem ativos que pagam maiores taxas. Porém, em contexto inflacionário, osfundos de cri devedores podem precisar renegociar suas dívidas com seus credores, afetando diretamente a rentabilidade dos CRIs. 

Álvaro Soares, gestor do fundo EQIN11, conversou com o prof. Marcos Baroni da Suno Research no final do mês passado.

O gestor comentou justamente que os fundos high yield são aqueles com maior possibilidade de sofrerem os impactos de negociações com os devedores. 

“O investidor tem que olhar sempre a carteira dos fundos, pois estamos falando de crédito. Tudo que a gente não quer é executar garantia ou ter um default. Por isso que as vezes é necessário renegociar dívida, mas tem que olhar a carteira”, disse o gestor.

Ao finalizar seu raciocínio, o gestor ainda deixou uma recomendação aos investidores de FIIs de CRI: “Não pode concentrar. Não dá para colocar todo seu capital em high yield. É necessário uma carteira mais balanceada”.