FIIs podem ser impactados por antecipação de imposto? Entenda
Mercado de FIIs pode ter queda na receita financeira, mas preocupação principal é com negociações que terminarem sem concretização.
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) pode ser impactado por uma mudança em estudo na regulamentação da reforma tributária: a possibilidade de antecipação da cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), prevista no projeto de lei complementar da reforma, que está em tramitação no Congresso.
De acordo com a proposta enviada pelo Ministério da Fazenda e em análise na Câmara dos Deputados, a cobrança do ITBI pode passar a ser feita já na assinatura dos contratos de compra e venda. Hoje, esse pagamento é realizado pelo comprador do imóvel, apenas com a realização da transferência definitiva do bem, na hora do registro junto aos cartórios de registro de imóveis.
O ITBI é um tributo de alçada municipal, em que cada município decide sua alíquota.. Algumas cidades adotam o modelo de tributação antecipada, entre eles a maior cidade do país, São Paulo, mas a decisão já foi alvo de questionamentos em ações no Supremo Tribunal Federal (STF).
Em tese, o impacto da antecipação do ITBI seria apenas financeiro, e de menor relevância: como os FIIs incluem o valor do tributo no planejamento de uma transação, a perda seria apenas por causa do resgate antecipado de recursos. A questão mais preocupante, porém, é no caso de negócios não concretizados após a assinatura do contrato.
FIIs e ITBI antecipado: entenda impactos
No mercado de FIIs, em geral as transações são iniciadas com instrumentos chamados “compromissos de compra e venda”, que têm valor de contrato e muitas vezes já preveem pagamentos, mas o negócio só é dado como certo após “o cumprimento de condições precedentes”, termo que em geral se refere à análise de documentos e garantias.
Em geral, esses contratos abordam de forma específicas questões sobre eventuais ressarcimentos e devoluções se a transação não for concretizada. A questão é que um imposto já pago, nesse caso, precisaria ser ressarcido pela respectiva prefeitura.
Pedro Dafico, analista de fundos imobiliários da Suno Research, acredita que a mudança no marco legal precisa levar esse fator em consideração, e estima que o mercado imobiliário como um todo pode ser afetado, e não apenas o setor de FIIs, com atenção ainda maior para as negociações prévias.
“Se o imposto for pago na transferência e, por algum motivo alheio, a negociação não é realizada e o contrato desfeito, é preciso entender como ficaria a questão do pagamento antecipado”, questiona o especialista. Uma opção seria a concessão de um crédito tributário para a empresa, o que precisaria ser regulamentado pelo Congresso. “É um assunto complicado, que envolve questões de vários setores”, completa Dafico.
Dúvida sobre compras na planta
O especialista da Suno Research faz ainda outro questionamento a respeito da possível antecipação do imposto de transferência, que diz respeito não apenas ao segmento de FIIs e a transações corporativas, mas também ao cidadão comum que pode estar em busca de seu primeiro imóvel: como ficaria a compra de um apartamento ou casa em condomínio ainda na planta?
Para Dafico, a medida pode ser mais um obstáculo para quem deseja investir. “O cliente que compra na planta em geral precisa se preparar para pagar uma entrada, parcelas intermediárias, eventualmente uma parcela final ou assumir um financiamento bancário. Além da dúvida sobre o momento em que o imposto seria cobrado, certamente mais um custo para o cliente nesse momento pode dificultar novos negócios”, aponta o analista.
O setor de FIIs residenciais, ainda pequeno, mas que muitos analistas consideram com potencial para se tornar o próximo grande player do mercado, pode sofrer impactos, já que alguns desses fundos costumam comprar grandes quantidades de apartamentos na planta, devido ao preço favorável.
Nesse caso, o desembolso prévio do imposto pelos FIIs, no momento da compra, pode acarretar maior custo financeiro e consequente queda na rentabilidade.
