FIIs multiestratégia: gestão ativa é fator fundamental para boa rentabilidade
Discussão sobre futuro dos FOFs diante dos FIIs multiestratégia foi realizada durante o FIIs Experience, promovido pela Suno.
Uma das novidades recentes no mercado de fundos imobiliários, os FIIs multiestratégia, também conhecidos como hedge funds, têm mandato para explorar todas as classes de ativos no mercado: construções reais, cotas de outros FIIs e títulos de dívida, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Além disso, podem investir também em ações de empresas ligadas ao mercado imobiliário e também adquirir participação em sociedades de propósito específico (SPEs) que detenham a propriedade de imóveis.
Essa variedade permite explorar as vantagens do mercado em diferentes momentos, quando o cenário macroeconômico se mostra mais favorável a um segmento. Mas também exige agilidade para uma gestão verdadeiramente ativa, com rotações constantes de portfólio e antevisão para enxergar boas oportunidades.
O assunto foi tema de debate no FIIs Experience, organizado pela Suno Investimentos. A mesa, com o tema “O Futuro Incerto dos FOFs diante da ascensão dos FIIs Hedge Fund”, teve a participação de Samuel Pereira, da Manatí Capital, gestora do MANA11; Ricardo Vieira, da VBI, que tem entre seus FIIs o RVBI11; e Guilherme Almeida, da Suno Asset, que faz a gestão do SNFF11 e do SNME11.
Questionado pelo mediador Carlos Daltoso, da Eleven, Almeida explicou como enxerga a diferença entre os dois segmentos citados no título da conversa, os FIIs multiestratégica e os FOFs (fundos de fundos).
“Os FOFs alocado majoritariamente em cotas de FIIs são um pouco mais estáveis, com poucos ajustes pontuais para calibragem da carteira, a fim de maximizar o retorno. Já o fundo multiestratégia tem um dinamismo maior, o gestor precisa olhar melhor o cenário macro como um todo para alocar seu capital em diferentes classes e mostrar uma agilidade maior para enxergar as tendencias”, apontou o analista..
Ricardo Vieira destacou que o RVBI11 fez ao longo do primeiro trimestre a incorporação de outros FIIs, aprovando em assembleia geral extraordinária (AGE) a transformação de FOF em multiestratégia: “Percebemos que, para que o fundo crescesse e entregasse maior liquidez e diversificação, era preciso mudar o produto, inclusive porque vimos que havia interesse nisso de alguns investidores”, explicou.
Ele aponta que o fundo ainda tem um “DNA de FOF”, o que significa que mais de 75% do patrimônio está alocado em cotas de outros FIIs, e que o plano é reduzir esse índice a 50%. “Não existe certo ou errado. O gestor deve agir de acordo com sua estratégia e o investidor deve julgar se a relação entre retorno e risco vai compensar”, aponta o especialista.
Samuel Pereira lembrou que o MANA11 já nasceu como multiestratégia, em 2022, e está com emissão aberta, com a projeção de captar até R$ 300 milhões, sempre com a intenção de manter a segurança para o cotista por meio de alocações com boa relação entre risco e retorno.
“O investidor em FIIs pensa em duas coisas: proteger seu patrimônio e obter uma renda recorrente. Vou tentar construir um produto que atenda a essas demandas. Mas, para isso a equipe precisa ter conhecimento dos produtos, para poder aplicar essa flexibilidade e transformar em resultado. Tem que ser uma gestão ativa, não pode adquirir um ativo e sentar em cima dele”, avisa.
FIIs multiestratégia devem ir além, projeta gestor
Para Samuel, os fundos imobiliários multiestratégia, ao longo do tempo, devem se consolidar como um segmento que terá rentabilidade acima da média do mercado de FIIs.”São fundos que terão a capacidade de antever as tendências e aproveitar oportunidades”, explica o gestor da Manatí.
Ele avisa, contudo, que esse processo vai exigir uma diversificação maior, inclusive com a participação em estruturação de novas operações. “Quem só compra em mercado secundário dificilmente vai fazer grandes ganhos, então é preciso pensar em originar operações bem amarradas, que não impactam os dividendos no curto prazo e possam oferecer, no médio e longo prazo, uma rentabilidade acima da média”, destacou Samuel Pereira.
Ricardo Vieira, da VBI, afirma que, para esse processo funcionar, os fundos precisam ampliar seu patrimônio. “Quando o fundo é pequeno você tem mais facilidade para crescer com eventuais alocações estratégicas, mas a escala maior permite pensar além do curto prazo e entrar um projeto de alta padrão em formato de permuta, por exemplo, que, quando começa a render, vai dar um retorno de até IPCA+22%”, aponta o gestor.
Guilherme Almeida, da Suno Asset, destacou que uma boa gestão consegue identificar antes do investidor pessoa física oportunidades interessantes, rebatendo uma crítica feita eventualmente aos FOFs e que já foi direcionada também aos fundos multiestratégia, já que cada pessoa poderia montar sua carteira com diferentes classes de FIIs.
“A equipe acompanha os documentos, relatórios, fatos relevantes, e assim consegue entender uma tendência antes do investidor de varejo que tem outros compromissos. Um dividendo que vai aumentar daqui a alguns meses por causa de uma aquisição feita com bom preço, uma possibilidade de ganho de capital, há um delay entre o fato em si e a consequência que ele vai causar, e os FIIs multiestratégia com boa gestão muitas vezes conseguem se antecipar e entregar esse ganho ao cotista”, descreveu o especialista da Suno Asset.
