Como montar a melhor carteira de fundos imobiliários com R$ 1 milhão?
Fundos imobiliários vêm se destacando no mercado de capitais, mas a montagem de uma carteira leva em conta uma série de fatores.
Os fundos imobiliários se consolidam cada vez mais como um segmento importante dentro do mercado de capitais. Sua atratividade se dá a partir de uma combinação de fatores: o pagamento de dividendos mensais isentos de tributação, a liquidez rápida e a tradição do investidor brasileiro de enxergar imóveis como uma alocação sólida e eficiente.
Pode-se dizer que os FIIs potencializam essa tradição, pois permitem o ganho com imóveis de uma forma mais simples, sem preocupação com inquilinos e intermediários, e possibilitam maior diversificação devido à menor necessidade de capital para o investimento.
Por exemplo, com R$ 1 milhão, o valor de um imóvel residencial de alto padrão nas grandes cidades brasileiras, é possível construir uma carteira de fundos imobiliários bastante rentável e eficiente, com baixo risco e dividendos mensais de 1%, em média, o que garante uma renda passiva de cerca de R$ 10 mil por mês.
Como construir uma carteira de fundos imobiliários de R$ 1 milhão?
Juan Macedo, consultor de investimentos na Suno Consultoria, explica que o primeiro princípio ao montar uma carteira de FIIs deve ser a diversificação. “É importante mesclar fundos de vários segmentos, de forma a montar um investimento defensivo que vai entregar boa rentabilidade com o menor risco possível.”
A necessidade de diversificação aumenta quanto maior for a importância dos FIIs na carteira do investidor. Por exemplo: alguém com patrimônio na casa dos R$ 4 milhões a R$ 5 milhões, em que o milhão investido em fundos imobiliários represente até 25% dos investimentos, deve ter de 12 a 15 ativos diferentes em seu portfólio.
Já o investidor com patrimônio menor, na faixa de cerca de R$ 2 milhões, em que os FIIs são até metade das alocações, deve ampliar suas escolhas para até 20 ativos.
Quais FIIs devem compor uma carteira?
A escolha de um fundo imobiliário deve ser feita com cuidado e de acordo com uma série de fatores, sendo o principal deles o perfil do investidor. Juan Macedo, da Suno Consultoria, sugere uma divisão mais ou menos igualitária entre os chamados fundos imobiliários de tijolo, considerados mais defensivos, pois investem em imóveis reais, e os chamados “fundos de papel”, também conhecidos como FIIs de recebíveis, que atuam principalmente no mercado de crédito e vêm entregando dividendos proporcionalmente mais robustos.
Dentro dos FIIs de tijolo também é necessário diversificar. “A carteira pode ter dois ou três fundos de renda urbana e de shoppings, que têm ativos mais resilientes; dois ou três ativos de logística; e um ou dois FIIs de escritórios. Mas é importante destacar que, de um modo geral nos fundos de tijolo, boa parte do valor do fundo vai estar na localização dos imóveis”, explica Macedo.
Que fatores devo considerar para escolher um FII de tijolo?
O consultor da Suno aponta que variar entre as gestoras também é relevante, e que outros fatores devem ser levados em conta na análise dos fundos de tijolo:
- localização dos imóveis;
- índices de vacância;
- qualidade dos ativos;
- duração dos contratos;
- percentual de edifícios BTS (built to suit).
“Se o edifício é crucial para a operação da empresa, por exemplo um imóvel logístico com refrigeração, dificilmente ela vai sair e o imovel não terá problemas com vacância”, aponta Juan Macedo.
Outra diversificação que o investidor deve analisar é quanto aos locatários dos imóveis: um fundo de imóveis de varejo que esteja muito concentrado em uma rede pode ficar suscetível a problemas específicos sofridos por essa empresa. Já um fundo que tem vários locatários vai ter uma rentabilidade mais tranquila e menos sujeita a riscos localizados.
E os fundos imobiliários de papel, como escolher?
A recomendação do especialista da Suno Consultoria é que o investidor tenha na carteira de FIIs uma concentração maior dos fundos “high grade”, considerados mais defensivos, já que privilegiam a aquisição de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) com risco mais baixo de inadimplência.
“Em geral são financiamentos de obras em locais premium, com risco de crédito baixo, e com uma estrutura de crédito que entrega boas garantias e mais facilidade de recebimento no caso de alguma ocorrência”, explica Macedo.
Ao fim, para aumentar a rentabilidade média, ele sugere um ou dois fundos classificados como “middle risk”, que tendem a oferecer um retorno nominal melhor que os high grade, mas assumem um risco maior. Por isso, a proporção desses ativos na carteira deve oscilar, de acordo com o perfil do investidor e a qualidade dos fundos imobiliários escolhidos.
Qual o papel da Consultoria na montagem de uma carteira?
Juan Macedo diz que o investidor pode fazer essas escolhas a partir de análise dos relatórios gerenciais divulgados mensalmente pela gestoras dos fundos imobiliários. “O documento traz atualizações sobre compras e vendas de ativos, oferece informações sobre os imóveis e os locatários e outros indicadores importantes”, explica o analista.
Analisar tudo isso, porém, dá trabalho, e nem todo investidor pode ter o tempo necessário para conseguir uma visão detalhada do setor. É nessa hora que o consultor da Suno pode ajudar, por exemplo, a identificar, a partir dos relatórios, qual fundo de papel está oferecendo melhor relação de risco-retorno.
“Os analistas entram a fundo nessas informações, fazem uma análise a fundo de todos esses fatores e entregam ao investidor uma versão ‘mastigada’. Mostrando as informações mais relevantes e recomendando ao investidor, de acordo com seu perfil, os fundos mais adequados e com melhor combinação entre segurança e rentabilidade”, diz Juan Macedo, da Suno Consultoria, sobre a maneira mais segura de montar uma carteira de fundos imobiliários de R$ 1 milhão.
