Fundos imobiliários de logística: o que esperar desse mercado em 2025?
Segmento se mantém resiliente entre os chamados fundos imobiliários de tijolo; gestores e especialistas apontam tendências para o ano.
O segmento de fundos imobiliários de logística tem um potencial promissor em 2025, a despeito das incertezas que marcam o mercado de FIIs como um todo, diante de um cenário macroeconômico que projeta Selic elevada e inflação pressionada durante boa parte do ano.
Os FIIs de logística viraram o ano com P/VP médio de 0,75x, de acordo com dados da Economatica, empresa de inteligência de dados do Grupo TC, e com dividend yield médio anualizado de 11,8%, segundo o banco BTG Pactual, diante de médias de 0,86x e 12,3% dos fundos que compõem o IFIX.
Isso mostra um potencial de distribuição de dividendos próximo da média do setor, e uma possibilidade de ganho de capital, diante de preços de negociação na B3 muito abaixo do valor patrimonial.
Some-se a esses fatores uma economia ainda aquecida, com PIB elevado e desemprego em baixa, em que o setor de e-commerce, principal locatário de galpões logísticos em todo o país, vem se firmando como um dos motores da atividade econômica.
“O segmento logístico é o que apresenta os melhores fundamentos do lado da oferta e demanda de imóveis: vacância baixa, estoque futuro controlado, demanda alta, preço subindo acima da inflação”, explica Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital, gestora que tem em seu portfólio o fundo CYLD11.
Fundos imobiliários de logística: fatores a observar
Em sua Carteira Recomendada de FIIs para janeiro, o BTG Pactual avaliou o setor como protagonista de uma tendência positiva. “Boa parte dos novos lançamentos tem sido absorvida sem necessariamente impactar a dinâmica comercial das regiões”, afirmou o documento, que cita a preferência por fundos “com maior exposição ao estado de São Paulo, em especial às regiões mais próximas da capital”.
Trata-se do chamado “last mile”, que reúne os galpões usados como último entreposto antes da entrega ao cliente. Esses espaços, num raio de 30 quilômetros de São Paulo, são os mais valorizados no atual momento.
A analista CNPI Maria Fernanda Violatti, especialista no mercado de FIIs, aponta outra característica importante para o segmento: os contratos atípicos, que preveem longa duração e multas pesadas para o caso de rescisão antecipada – em alguns casos, prevendo todo o aluguel devido até o fim do contrato.
“Essa é uma característica importante e que traz resiliência para o segmento, porque tornam a receita muito mais previsível e ampliam a percepção positiva que o mercado tem desses fundos”, aponta Maria Fernanda.
Juros altos podem impactar atividade econômica
Esses contratos, ela explica, reduzem um dos riscos, o de queda na atividade econômica, puxada pelo aumento da Selic. Afinal, a penalização pela rescisão de contrato faz o locatário pensar muito antes de uma saída, decisão não seria tomada de uma hora para outra.
“Os juros sobem para tentar conter a inflação, e uma das maneiras para isso é induzir uma redução do consumo. De toda forma, esses contratos longos garantem uma estabilidade e uma segurança para o investidor dos FIIs de logística com bons ativos”, aponta Violatti.
Bruno Ackermann, do CYLD11, explica que o investidor deve ficar atento à forma de trabalho da gestão do fundo, que não pode se limitar a apenas gerenciar os contratos em vigor.
“Os melhores fundos imobiliários têm gestão ativa, que busca oportunidades de compra e venda de imóveis e não apenas olha para os aluguéis recebidos. Além disso, se preocupa com a qualidade dos ativos e a sua localização, que deve ser o mais próximo possível das grandes capitais”, conclui o gestor.
