Fundos imobiliários de logística se mantêm como boa opção mesmo com juros altos
Mesmo com cenário macroeconômico desfavorável, fundos imobiliários de logística entregam bom desempenho e oportunidade de ganho de capital.
O cenário macroeconômico atual, com juros em processo de elevação como tentativa de conter as pressões inflacionárias, costuma ser visto de forma negativa para o mercado de fundos imobiliários, especialmente para os chamados “FIIs de tijolo”, que atuam diretamente na gestão de imóveis reais.
O risco de desaceleração da atividade econômica, diante do encarecimento do crédito, pode afetar diretamente a rentabilidade dos shoppings, por exemplo. Novos investimentos em escritórios ou na abertura de pontos de venda de varejo também costumam ficar em segundo plano em momentos de aperto monetário.
Mas há um segmento que permanece firme: o de galpões logísticos. Os FIIs do setor vêm acumulando bons resultados durante os últimos 40 dias, período em que o mercado voltou a se aquecer após quase um semestre inteiro de queda.
Mesmo assim, vários fundos imobiliários de logística permanecem descontados em relação ao valor patrimonial, o que os torna boas opções para o investidor. Isso porque reúnem dividendos acima da média, diante do preço mais baixo de aquisição, e a possibilidade de ganho de capital no médio e longo prazo.
“Gosto da classe, acho que é bom sempre ficar de olho”, aponta Maria Fernanda Violatti, analista CNPI especializada no mercado de FIIs. Apesar dos juros altos, ela vê o mercado imobiliário como “muito aquecido”,especialmente na busca por imóveis logísticos. “O nível de vacância dos condomínios logísticos está nos menos no menores resultados históricos, a demanda continua muito forte”, explica a especialista.
Fundos imobiliários de logística: e-commerce puxa demanda
A economista Eliane Teixeira, da gestora Cy Capital, explica que o crescimento do mercado de galpões logísticos segue uma tendência natural impulsionada pela expansão do e-commerce e por mudanças nas cadeias de suprimentos. “Esse ciclo positivo tem garantido uma ocupação elevada e sustentado a valorização dos FIIs, mesmo em um ambiente de juros altos”, aponta.
Uma das vantagens dos FIIs de logística é a adesão maior a contratos atípicos, que têm duração mais longa e medidas protetivas contra a vacância, como cláusulas que obrigam o pagamento de todo o valor devido pelo locatário até o fim do contrato em caso de rescisão antecipada. “Isso garante maior previsibilidade de receita e, consequentemente, nos dividendos”, destaca Mafê Violatti.
As especialistas ressaltam, que o preço baixo não deve ser o único indicador a ser levado em conta na hora de investir em um fundo de imóveis logísticos. Como em qualquer fundo de tijolo, explica Eliane Teixeira, é preciso analisar cuidadosamente os ativos que compõem o portfólio. “Localização, padrão construtivo, perfil dos inquilinos, além da taxa de vacância e do prazo médio dos contratos”, enumera.
A economista da Cy Capital destaca ainda a importância de acompanhar o histórico do time de gestão e a recorrência do fundo na distribuição de dividendos. “Rendimentos muito elevados podem ser temporários e indicar riscos futuros, enquanto uma distribuição mais estável pode ser um sinal de maior solidez do portfólio”, alerta.
Mafê Violatti reforça ainda a preocupação em acompanhar de perto o trabalho dos gestores e as decisões tomadas pelos fundos imobiliários. “É preciso entender a estratégia: qual é o momento vivido pelo fundo, defensivo ou de crescimento? Está aproveitando bem as oportunidades? Fundos bem geridos tendem a entregar resultados mais consistentes”, conclui a analista.
