Fundos imobiliários de logística: pré-locações de imóveis comprovam mercado aquecido
Fundos imobiliários e outros proprietários de galpões têm maior segurança para novos investimentos com aumento da demanda.
O mercado de fundos imobiliários de logística vem se mantendo aquecido, mesmo num cenário macroeconômico considerado desfavorável, com juros em elevação numa tentativa de reduzir a atividade econômica para controlar a inflação. Especialistas apontam que um dos motivos para esse aquecimento é a forte demanda por imóveis, especialmente nas regiões situadas próximas dos grandes centros.
Dados da consultoria Binswanger Brazil, empresa de inteligência de mercado imobiliário, confirmam essa impressão: 253 mil metros quadrados de imóveis logísticos ainda em construção já estão pré-locados, com entrega prevista para este ano. Outros 272 mil metros quadrados de pré-locações já estão contratados, no caso de expansões em curso de empreendimentos já existentes.
Ao todo, segundo a empresa, estão em construção cerca de 3 milhões de metros quadrados de condomínios industriais e logísticos. Essa movimentação de empresas para reservar espaços estratégicos deixa claro que a demanda por galpões segue crescente mesmo em um cenário com inflação acima da meta e juros em alta.
O destaque entre os locatários está no setor de e-commerce. O Mercado Livre já tem cerca de 186 mil metros quadrados contratados em estoque futuro de empreendimentos. Já as pré-locações da Shopee somam 90 mil metros quadrados, de acordo com a pesquisa da Binswanger.
As duas empresas se consolidaram em 2024 como as maiores plataformas de comércio eletrônico do país, segundo dados do Itaú BBA, e lideraram também as locações de imóveis logísticos no ano passado.
Fundos imobiliários de logística: cresce demanda fora de SP
Embora o entorno da cidade de São Paulo e de outros importantes centros consumidores brasileiros continue a ter prioridade na demanda de galpões logísticos, empresas têm buscado outros endereços para se tornarem cada vez mais competitivos na entrega de produtos em cidades menores e mais distantes das capitais. Neste sentido, têm se destacado cidades como Simões Filho (BA), Viana (ES) e Itajaí (SC).
Com juros e custo de capital elevados, desenvolvedores de condomínios industriais e logísticos têm postergado alguns projetos e ajustado para cima os preços de aluguel dos empreendimentos em operação. Atualmente, o preço médio pedido por metro quadrado de galpões, no Brasil, é de R$ 26,41. O aumento do valor trimestre a trimestre tende a continuar no curto prazo, segundo a Binswanger Brazil.
Para ajudar a fechar a conta dos novos empreendimentos, proprietários de galpões vêm buscando regiões em que o custo do terreno é menor ou onde é possível repassar altas de preços mais facilmente. O fechamento de projetos desenvolvidos sob medida e com contratos de locação de longo prazo também contribui para oferecer a segurança necessária para a tomada de decisão de investimento num ambiente desafiador.
No caso dos FIIs que atuam no setor, especialistas destacam que o investimento deve levar em conta o preço das cotas, atualmente abaixo do valor patrimonial na maioria dos casos, mas também outros fatores, como localização, padrão construtivo, perfil dos inquilinos, além da taxa de vacância e do prazo médio dos contratos.
Além disso, é preciso acompanhar de perto o trabalho dos gestores e as decisões tomadas. “É preciso entender a estratégia: qual é o momento vivido pelo fundo, defensivo ou de crescimento? Está aproveitando bem as oportunidades? Fundos imobiliários bem geridos tendem a entregar resultados mais consistentes”, explica a analista Maria Fernanda Violatti.
