Fundos imobiliários trocam cotas por imóveis: entenda por que isso está acontecendo


Um novo modelo de negociação tem se tornado constante no mercado de fundos imobiliários nos últimos meses, a troca de imóveis por cotas. Funciona assim: as gestoras e administradores abrem novas ofertas de emissão de cotas, e os atuais proprietários realizam a integralização dessas cotas com seus ativos imobiliários, que passam a pertencer aos FIIs.

A modalidade foi a solução encontrada pelas gestoras para crescer num cenário adverso, em que juros altos dificultam a captação de novos recursos e os preços de mercado, descontados em relação ao valor patrimonial, dificultam a realização de ofertas convencionais, com a alocação direta de recursos.
O assunto foi tema de um painel durante o FII Experience 2025, promovido pela Suno com a presença de executivos das principais gestoras do país — algumas delas que vêm realizando esse processo de troca. Um processo que, segundo elas, vem agradando todas as partes. A moderação ficou por cota do professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research.
“Temos recebido contato de proprietários que passaram a nos procurar, interessados em novos negócios nesse formato”, contou Gabriel Barbosa, head de asset management da TRX Investimentos, gestora do TRXF11. O fundo já realizou uma oferta neste ano em que boa parte dos recursos captados foram na forma de imóveis que passaram a integrar o portfólio.
O TRXF11 já tem inclusive outra oferta em andamento, com a intenção de captar até R$ 3 bilhões, se houver demanda por montante adicional. “Nisso, o que era uma possibilidade alternativa num momento desfavorável pode fazer com que a gente triplique de tamanho”, diz o executivo. O TRXF11 pode alcançar um patrimônio líquido de até R$ 6 bilhões, dependendo da conclsão da oferta.
Fundos imobiliários não podem perder foco na qualidade, diz gestor
Pedro Van Der Berg, CEO da Zagros Capital, gestora do GGRC11, diz que a empresa enxergou a modalidade de troca de cotas em 2022 buscando uma estratégia de consolidação de fundos, ou seja, de adquirir completamente os ativos de alguns fundos, alguns deles monoativos, com apenas um imóvel no portfólio.
“São FIIs que tendem a perder espaço ao longo do tempo, devido à concentração excessiva, e vemos resultados positivos com essas aquisições”, avaliou. Uma dessas aquisições está perto da conclusão: a compra de um imóvel logístico em Quatro Barras (PR), locado à Renault e de propriedade do VTLT11, que acaba de receber as cotas e deve ser liquidado, com o repasse dos papéis do GGRC11 aos investidores como parte do processo.
Quando esse tipo de transação acontece, o vendedor do imóvel permanece com a posse indireta de parte do ativo, com suas cotas do FII comprador. Em geral os acordos preveem prazos para a venda dessas cotas, para evitar que um excesso de oferta possa derrubar os preços. Mas, segundo os gestores, não é isso o que tem sido visto. “Eles seguem cotistas, veem com bons olhos a renda obtida com os dividendos, isenta de impostos”, ressalta Gabriel Barbosa, da TRX.
Mas essa facilidade, alertam os executivos, não pode ser sinônimo de facilidade para negociar, tampouco porta aberta para qualquer tipo de negociação. “Não dá para sair comprando qualquer coisa só porque o vendedor vai aceitar as cotas”, aponta Rodrigo Abbud, head de Real Estate do Patria, gestora com mais de 20 FIIs no portfólio, alguns desses com esse tipo de operação realizada recentemente.
O gestor enxerga, contudo, que esse tipo de transação, embora visto como uma solução criativa para a dificuldade de captar recursos, na verdade reforça a maturação do mercado de fundos imobiliários. “O fato de os FIIs serem aceitos como players por cada vez mais gente mostra que eles devem ser criteriosos na seleção dos ativos”, conclui Abbud.