O que falta para os fundos imobiliários voltarem a subir?
Muitos FIIs vem registrando fortes quedas nos últimos meses, ficando próximos de suas cotações mínimas históricas. Mas o que falta para os fundos imobiliários voltarem a subir em 2023?
Com o avanço da inflação, o “antídoto” adotado por parte dos bancos centrais para tentar frear essa alta inflacionária nas grandes economias mundiais é o aumento das taxas de juros. No Brasil, isso não foi diferente, o que acabou impactando as cotações de diversos ativos de renda variável em 2022, como ações e fundos imobiliários.
Ao final de 2020, a Selic, taxa básica de juros brasileira, chegou a ser de 2,0% ao ano, o que fez com que muitos investidores migrassem para a renda variável em busca de um maior retorno nos investimentos. Com a Selic hoje em 13,75% ao ano, o movimento dos investidores é o inverso: grande saída de capital dos fundos imobiliários e ações, e migração para a renda fixa.
Mas o que muitos investidores não sabem, é que além da própria Selic em si, um dos principais fatores que mais afetam a cotação dos fundos imobiliários é a perspectiva de taxa de juros futuros do Brasil.
Assim, no ano de 2023 se observou a continuidade desse movimento de queda dos FIIs, em meio aos desdobramentos do período pós-eleições presidenciais e incertezas quanto ao âmbito fiscal da economia brasileira. Essas incertezas também impactam diretamente na taxa de juros futuros do Brasil.
Mas afinal, o que falta para os FIIs voltarem a subir? Será que uma pequena baixa na Selic seria suficiente para o início de retomada de alta nos preços? Essa é a pergunta que muitos investidores fazem nesse momento.
Uma pequena baixa na Selic seria suficiente para os FIIs voltarem a subir?
Segundo Marcos Correa, especialista de fundos imobiliários da Suno, mais importante do que analisar a Selic nesse contexto é acompanhar a movimentação dos juros futuros.
“Quando eles [juros futuros] começarem a cair, a gente deve ver um reflexo nos fundos imobiliários”, afirma.
No entanto, o especialista aponta que é difícil afirmar que uma pequena queda nos juros seria suficiente para um avanço considerável nas cotações dos fundos imobiliários. Isso porque os juros futuros representam apenas um dos componentes que influenciam na movimentação dos preços dos FIIs.
Alguns setores de FIIs acabam sofrendo ainda mais nesse momento com questões específicas desses segmentos, como taxas de vacância mais elevadas nos FIIs de escritório e em parte dos fundos de logística, por exemplo.
A depender do cenário político e econômico do país, não é possível dizer que uma pequena queda pontual dos juros pode trazer prontamente uma valorização nas cotas de FIIs. No entanto, conceitualmente, uma baixa dos juros futuros aumenta a possibilidade de que suas cotações de mercado possam voltar a subir.
Um cenário possível, por exemplo, é que haja uma diferença de “time” entre a queda dos juros e o início de um movimento de alta nas cotações. Além disso, alguns setores de fundos imobiliários podem ter uma “reação” mais positiva na bolsa do que outros.
Muitos fundos imobiliários se encontram bastante descontados de seu valor patrimonial. Isso faz com que bons ativos no mercado estejam sinalizando oportunidades de compra importantes para os investidores de longo prazo e que focam na geração de renda passiva com dividendos de FIIs.
Ademais, o ideal é construir uma carteira de fundos imobiliários diversificada, com ativos de diferentes segmentos, e que possam, em conjunto, mitigar os riscos do portfólio do investidor focado no longo prazo.
Além de avaliar os ativos que compõem um FII, histórico da gestão e outros indicadores de análise fundamentalista, a escolha dos melhores fundos imobiliários para investir em 2023 também depende da estratégia adotada pelo investidor, assim como seu perfil de risco.
Como não existem certezas no mercado financeiro, o ideal é não ter uma grande parcela do patrimônio exposta a poucos fundos imobiliários com portfólios concentrados em uma quantidade menor de ativos, ou até mesmo em um único FII, já que isso aumenta o risco da carteira do investidor.
