A gestora Rio Bravo Investimentos divulgou o relatório gerencial do FII HUSC11, de janeiro de 2021.

O HUSC11 é um fundo que possui por objetivo a construção e exploração comercial de um hospital de média e alta complexidade.

Assim, a construção se dá na modalidade Buit to Suit (BTS), que ocorre quando o imóvel é construído para atender a necessidade do locatário.

Nesses termos, a empresa Unimed Sul Capixaba alugou o empreendimento, que está localizado em Cachoeiro de Itapemirim (ES), conforme figura abaixo.

HUSC11 finaliza obra e divulga resultados

Resultados em janeiro de 2021

Em janeiro, o resultado do fundo foi de R$ 0,68 por cota, com distribuição de R$ 0,73 por cota.

O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa, conforme legislação vigente.

Em julho de 2020, a distribuição passou a ser de R$ 0,73 por cota.

Dessa forma, o resultado está alinhado com os resultados mensais, o que se manteve nos meses seguintes.

Em 30/03/2020 ocorreu o início das operações do hospital, bem como a data de início do prazo locatício.

Assim, o valor do aluguel mensal é de R$ 650.131,89, vigente a partir de então.

Com isso, o primeiro recebimento do aluguel por parte do fundo deu-se em maio/2020, com o consequente início de distribuição recorrente aos cotistas.

O anúncio de distribuição acontece no último dia útil de cada mês, sendo que a sua distribuição é realizada até o 15º dia do mês imediatamente subsequente ao de referência, a título de antecipação dos lucros do semestre a serem distribuídos.

Apesar do início das operações,  a obra não está concluída.

A locatária optou por receber e ocupar o empreendimento desta forma, diante da crescente demanda de atendimento hospitalar na cidade de Cachoeiro de Itapemirim – ES.

A situação é decorrente do cenário de pandemia do novo coronavírus (Covid-19) que levou o Congresso Nacional a aprovar o estado de calamidade pública no Brasil em 20 de março de 2020,

Nesse contexto, a locatária antecipou o início da utilização do empreendimento.

Dessa forma, no mês de janeiro, o checklist da fase de obra do empreendimento apontou a conclusão das últimas pendências.

Ativos do HUSC11

Como exposto, o fundo tem por principal ativo o hospital localizado em Cachoeiro de Itapemirim (ES).

Além disso, pelas diretrizes da gestão para o fundo, a parcela do patrimônio do HUSC11 não aplicada nos ativos imobiliários deve ser aplicada em cotas de fundos de investimento e/ou ativos de renda fixa, incluindo:

  • títulos públicos federais
  • operações compromissadas lastreadas em títulos públicos federais
  • títulos de emissão ou coobrigação de instituição financeira, incluindo certificados de depósito bancário (CDB)

O hospital locado para a Unimed Sul Capixaba

A Unimed Sul Capixaba é a principal operadora de saúde do sul do Estado do Espírito Santo.

Dessa forma, o hospital financiado pelo HUSC11 faz parte de um projeto de expansão da infraestrutura hospitalar da empresa.

Isso porque na região de atuação há déficit de atendimento hospitalar, além de expectativa de crescimento na demanda por serviços de média e alta complexidade.

O projeto foi premiado com o XIII Grande Prêmio de Arquitetura Corporativa e já prevê até 2 novas expansões, podendo chegar a até 400 leitos.

Por sua vez, a 1ª fase do projeto, objeto da 2ª Emissão de Cotas do Fundo, contempla a construção de cerca de 11.500 m² e 128 leitos.

Não obstante, em dezembro de 2017 a Unimed Sul Capixaba integralizou no fundo um terreno de 73.200 m² avaliado a R$ 11,3 milhões pela Colliers International.

O contrato

Em fevereiro de 2018, o HUSC11 firmou o contrato de locação BTS com a Unimed Sul Capixaba.

Nesse termos, o contrato é atípico, com prazo de 20 anos e multa por rescisão equivalente a todo o período restante do contrato.

Além disso, o contrato conta com garantia real de aproximadamente R$ 20 milhões.

Dessa forma, remunerará o fundo em 10,82% a.a. sobre o valor total investido, quando do recebimento do hospital.

Assim, o terreno e a construção somam aproximadamente R$ 70,3 milhões, que serão atualizados anualmente pelo IGP-M do período.

No mais, em abril de 2017 o HUSC11 celebrou com a Matec Engenharia o contrato de construção na modalidade empreitada global total.

Cumpre destacar que a empresa é executora de projetos na área de saúde para grupos como Fleury e Rede D’or.

Nessas condições, as empresas firmaram contrato no valor de R$ 59 milhões.

Assim, pela modalidade empreitada global total, a construtora emite uma única fatura ao fundo e arca com todos os riscos de execução e estouro de obra.

Ainda, há um seguro “performance-bond”, pelo qual a construtora cobre até 10% do valor total do contrato (R$ 5,9 milhões), de forma a garantir o cumprimento do projeto.

Em junho de 2018 o HUSC11 concluiu a captação de cerca de 61 milhões de reais junto a investidores, para viabilizar a construção no terreno integralizado pela Unimed Sul Capixaba.