Built To Suit – Conheça essa inteligente forma de construir

Built to suit, traduzindo para o português significa “construído para servir“.

Também conhecido pela sua sigla BTS, um contrato built to suit é um modelo de construção relativamente novo aqui no Brasil.

Basicamente, o built to suit é um imóvel construído especificamente para atender ao que o locatário precisa, com um contrato de locação de longo prazo (contratos atípicos). Por exemplo, espaços industriais, armazenagem de materiais, centros de distribuição e fabricação de produtos são empreendimentos que utilizam esse tipo de construção para desenvolverem suas atividades.

No geral, BTS é o modelo ideal para empresas que não querem se adaptar aos imóveis que estão disponíveis no mercado, mas sim, ter um imóvel que seja adaptado para a exigência do seu negócio.

Entenda como funciona um contrato built to suit

built to suit

Por definição, trata-se de uma modalidade de operação imobiliária que pode ser traduzida como construção sob medida.

É bem assim: ele se constitui em um contrato pelo qual um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário.

Esse usuário irá utilizá-lo por um período pré-estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.

Isso acontece porque, embora existam ofertas disponíveis no mercado imobiliário, muitas vezes não se mostram adequadas às necessidades de quem precisa.

Normalmente, esses empreendimentos são caracterizados pelos seguimentos comerciais, industriais e de serviços.

Eles buscam primeiramente uma customização dos espaços, o que traz racionalização dos custos de operação.

Falando do ponto de vista operacional, o futuro locatário, espera do investidor:

  • Aquisição do terreno
  • Definição do projeto que atende suas necessidades
  • Desenvolvimento e construção do imóvel
  • Entrega do empreendimento pronto por valor pré-determinado

Agora, pelo lado do investidor, este busca o retorno dos investimentos alocados no projeto e a remuneração pelo uso do imóvel.

Feito isso, a principal característica é a exigibilidade da permanência do locatário.

Isso faz com que o investimento se torne seguro, associando às previsibilidades e segurança do fluxo projetado.

Isso permite a securitização deste contrato, através da distribuição de títulos a investidores (CRIs), que terão como lastro o pagamento das parcelas contratadas.

No que se refere à formatação contratual deste instrumento, deve ser entendida como uma nova modalidade locatícia, onde os contratantes estabelecem suas obrigações antes mesmo do início da construção.

Built to suit – Considerações

Naturalmente, os períodos de locação são longos e atípicos, estabelecido, com isso, uma média de contrato normalmente compreendido entre 10 e 20 anos.

Dessa forma, ao ocorrer um eventual rompimento do contrato pelo usuário, deverá ser estabelecida uma multa que reflita a soma dos valores contratados.

Isso garantirá as obrigações assumidas, especialmente no que se refere aos fluxos esperados.

Em suma, esta linha doutrinária encontra amparo no art. 473 do Novo Código Civil, que respalda o conceito de locação neste formato (built to suit), cuja rescisão somente poderá ser efetivada pelo usuário antes do prazo quando transcorrido o período equivalente à natureza e vulto dos investimentos realizados.

Marcos Baroni
Marcos Baroni Especialista em FIIs (Suno Research)

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos.

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