Built to suit: entenda o que é e qual sua relação com os FIIs

Built to suit: entenda o que é e qual sua relação com os FIIs

Contratos built to suit em FIIs podem ser uma grande vantagem quando falamos em geração de renda constante.

Isso porque a principal atração de um fundo imobiliário é o seu rendimento. Por esse motivo, os imóveis que possuem contratos built to suit em FIIs favorecem o recebimento dos proventos.

O que é o built to suit?

A tradução de built to suit é“Construção Sob Medida”, é comumente atribuído a transações imobiliárias que incluem a construção ou reforma de um imóvel conforme as especificações detalhadas pelo futuro locatário da propriedade. 

Basicamente, o que ocorre é que um investidor profissional irá desenvolver um imóvel, ou seja, construir o imóvel de acordo com o desejo do futuro inquilino, desde que com um contrato firme de locação assinado.

Em geral, os contratos para essa modalidade de construção apresentam um prazo médio que varia de 15 a 20 anos. Por isso, são tão vantajosos para os FIIs, que podem estimar de forma mais concreta os seus recebimentos de aluguéis.

o que é built to suit?

Dessa forma, uma empresa “encomenda” um imóvel com especificações que atendam suas necessidades operacionais para locação por um prazo longo ao invés de comprá-lo ou construí-lo com recursos próprios.

Assim, o gestor da operação troca o valor inicial maior de uma construção ou obra, por recebimentos mensais após a entrega ao locatário, sempre ganhando um prêmio para isso.

Entendendo o built to suit  na prática

É importante entender que o contrato built to suit (BTS) necessita de muitas informações para que ele seja firmado.

Nesse sentido, o primeiro ponto a ser considerado é a estrutura que quem irá contratar está demandando. Soma-se a isso, as características do terreno, do edifício, questões ligadas a localização, infraestrutura externa, entre outros fatores.

Assim, levando em consideração todas as informações levantadas junto ao contratante, será possível entregar o projeto com a maior qualidade possível, garantindo retorno para a operação.

Vantagens dos fundos imobiliários com  contratos built to suit

Ao contrário dos FIIs que possuem contratos “padrões”, que frequentemente sofrem com revisionais negativas, vacâncias e inadimplências, os imóveis dos fundos imobiliários com contratos built to suit estão bem menos expostos a esses fatores.

Esses contratos são de longo prazo (atípicos), podendo chegar até mesmo a 50 anos, e sempre são reajustados pela inflação. Além disso, as multas elevadas reduzem seus riscos de inadimplência.

Assim, para o investidor que tem vontade de investir no mercado imobiliário, mas o alto risco de vacância, e interrupção do fluxo de caixa, dentre outros fatores, o afasta, os FIIs BTS podem ser excelentes opções.

Nesse sentido, entre as principais vantagens desses fundos, destacam-se:

O baixo risco de vacância tem relação direta com o contrato, já que diferentemente dos FIIs tradicionais, os contratos são muito longos e de difícil quebra.

Já a maior rentabilidade está atrelada às multas elevadas em caso de quebra contratual, servindo como uma forma de imposição para que o contrato seja mantido até o final.

A ausência de revisões, isto é, a impossibilidade de reaver ou estipular novos valores para o aluguel, permitem que o fluxo de caixa do empreendimento se torne menos incerto.

Por fim, por se tratar de contratos que podem chegar até 50 anos, as possibilidades de quebra se torna irrisórias.

E as desvantagens? 

O principal problema encontrado nos modelos de contrato sistema built to suit está relacionado ao valor dos aluguéis, uma vez que eles são realizados de forma customizada a depender das características do contrato.

Além disso, como o imóvel será construído de forma personalizada, no caso de saída do locatário o dono terá muitas dificuldades para encontrar um novo interessado.

Ainda na linha da customização e de um único cliente, as chances de inadimplência, apesar de menores por conta das cláusulas do contrato, se ocorrer inadimplência a operação ficará comprometida.

Por fim, e provavelmente o maior problema, são os custos iniciais do projeto para o locador, principalmente quando o locatário possui exigências muito acima daqueles que ele pode arcar.

Base legal do built to suit 

O modelo de aluguel pautado no built-to-suilt teve suas bases legais firmados no ano de 2012 com a promulgação da lei n° 12.744, que tornou mais transparente todo o processo.

Por conta de toda a complexidade e as características intrínsecas apenas a esse modelo de aluguel, foi necessária a criação da lei, que entre outras coisas, deixou claro que o responsável pelo investimento deve receber esse valor acrescido dos aluguéis.

Além disso, o locador só poderá pedir o imóvel de volta ao findar o contrato, que tem um prazo médio de mais de 20 anos, sendo possível ao locatário pedir a rescisão do contrato por conta do valor do aluguel que é complexo de ser calculado.

Importante frisar, que mesmo possuindo lei específica, os contratos ainda são regidos conforme o Código Civil, respeitando tudo o que está estabelecido nele.

Exemplo de operação de built to suit com CRIs

Suponhamos que um empreendedor que pretende adquirir um imóvel vago, mas com um potencial inquilino, faça um contrato de compra do imóvel casado com o contrato de aluguel.

Isso significa que o contrato de locação é assinado antes da compra do imóvel e será válido somente se a compra for concretizada.

Logo, se todo o valor da aquisição for pago com recursos do empreendedor, o risco da operação tende a ser dependente do locatário e do contrato firmado.

Contudo, como estratégia de alavancagem, existe a possibilidade de se emitir um título no mercado ancorado no contrato de locação.

Esse mecanismo de cessão de créditos e securitização da renda gerada pelo empreendimento antecipa o recebimento do valor do aluguel que seria pago ao longo do tempo para o empreendedor descontado a uma taxa.

o que é built to suit?

Portanto, o valor recebido pelo empreendedor com a emissão do título compõe o funding para a aquisição do empreendimento (ou construção, no caso de contrato BTS).

Isso facilita para o empreendedor, diminuindo os recursos necessários para a aquisição do empreendimento por sua parte.

Em contrapartida, o empreendedor ficará com a renda do período do contrato comprometida com o título para pagar os credores.

Em síntese, o título mencionado mais utilizado no atual momento da economia brasileira é o Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI.

Como calcular o valor do built to suit?

Conforme exemplificado no decorrer do artigo, o contrato built-to-suit é complexo e demanda muitas informações.

Na mesma linha, o cálculo para chegar ao valor da operação apresentam algumas características importantes, como:

Outro ponto que influencia o valor do aluguel nessa operação é o prazo de duração do contrato. Dessa maneira, existe uma relação inversa, ou seja, quanto maior o prazo menor será o valor do aluguel.

Importante lembrar, ainda, que esses contratos podem ser renovados por até 50 anos.

Built to suit e Fundos Imobiliários

Para muitos não é fácil acreditar que um Fundo Imobiliário seja capaz de entregar retornos tão atraentes e com baixo risco, uma vez que toda a teoria moderna das finanças diz que para obter maiores retornos é necessário correr riscos.

Entretanto, o histórico de proventos pagos por fundos com contratos BTS costumam ser bem mais estáveis e crescentes, já que são sempre reajustados pela inflação, além de possuírem um risco de inadimplência menor do que nos FIIs tradicionais.

Portanto, ao analisar os fundos imobiliários, veja se eles possuem contratos built to suit em FIIs, uma vez que será um diferencial para a sua carteira de investimentos, que se tornará mais diversificada e com possibilidades de maiores retornos.

 

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foto do autor: Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro

Engenheiro mecânico por formação, estuda e investe no mercado de capitais desde 2016. Entusiasta do Value Investing, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro desde que iniciou no universo das finanças. Acredita que o mercado de capitais é uma das alavancas que contribuem para o desenvolvimento da humanidade.

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