Investidores de FIIs aumentam 938% em 5 anos; O que impulsionou os fundos imobiliários?
A quantidade de investidores de FIIs aumentou cerca de 938% em 5 anos. O que impulsionou os fundos imobiliários nesse período?
No mês de junho de 2023, os fundos imobiliários completaram 30 anos de existência e, durante esse período, o mercado passou por diversas transformações importantes. Além das mudanças regulatórias, o crescimento dos FIIs nos últimos anos tem sido notável.
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O Grupo Suno dedicará o mês de julho para comemorar os 30 anos dos FIIs, com patrocínio de patrocinados por Iridium (do IRDM11), Fator, TG Core, REC, Guardian e XP Asset. Por meio de vários canais (redes sociais, notícias, vídeos, lives e conteúdos por e-mail), vamos levar informações sobre tudo que precisa saber sobre essa classe de investimento.
No ano de 2018, a Bolsa de Valores brasileira contava com 208 mil investidores de fundos imobiliários. Até maio de 2023, esse número passou para 2,16 milhões, o que representa um crescimento de 938% nesse período.
Mas em que momento o mercado de FIIs começou a ganhar força? O que fomentou tamanho crescimento dos fundos imobiliários? Confira a seguir.
Quando o mercado começou a ganhar força? O que impulsionou os fundos imobiliários?
Segundo Rodrigo Possenti, head da área de fundos imobiliários do Fator, o mercado de FIIs começou a ganhar mais força de 2017 a 2019, após a crise vivida durante os anos de 2015 e 2016, últimos anos do governo de Dilma Rousseff no Brasil.
Assim, em meio às projeções de queda da taxa básica de juros (Selic), assim como a melhora no cenário macroeconômico, os ativos de renda variável, inclusive os FIIs, começaram a ganhar força.
Além disso, também existia naquele momento uma propensão dos investidores a buscarem por novas alternativas de investimento, em meio ao crescimento das corretoras e da maior viabilidade desses ativos chegarem aos investidores pessoas físicas.
Assim, conforme se tinha um processo de educação financeira se desenvolvendo entre os investidores, o fundo imobiliário surgiu como uma alternativa interessante naquele momento, já que muitos decidiram deixar a poupança e outros ativos de renda fixa com a queda da Selic.
Para Possenti, o fato dos brasileiros estarem bastante familiarizados com o investimento em imóveis, aliado à isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos e a possibilidade de gerar renda passiva de forma mais acessível com o setor imobiliário, foram alguns dos fatores que fizeram com que os FIIs tivessem uma maior demanda desde então.
Essa mesma opinião é apoiada por Gabriel Diniz Junqueira, analista agro da Santa Fé Investimentos, que reafirma a ideia de que os fundos imobiliários passaram a ter mais força a partir de 2016, com o ciclo de baixa dos juros se iniciando.
“Com juros menores, os investidores começaram a buscar novas alternativas de investimento e nesse cenário os FIIs se saíram como excelentes opções para rentabilizar o capital”, afirma.
Mas, além da questão associada à Selic, Junqueira destaca o “financial deepening” no Brasil, visto que as novas plataformas digitais de investimento acabaram aproximando cada vez mais a população dos produtos financeiros, sendo este um fator importante para a popularização dos fundos imobiliários.
Quais fundos imobiliários dominam o mercado hoje?
Os maiores fundos imobiliários do mercado podem ser analisados conforme o número de cotistas ou pelo patrimônio. No primeiro caso, os 10 FIIs com o maior número de investidores no Brasil são:
| Ticker | Número de investidores |
| MXRF11 | 843,9 mil |
| HGLG11 | 365,4 mil |
| XPML11 | 317,4 mil |
| XPLG11 | 311,7 mil |
| BCFF11 | 302,4 mil |
| IRDM11 | 286,1 mil |
| VISC11 | 254,1 mil |
| KNRI11 | 250,9 mil |
| VGHF11 | 249,6 mil |
| KNCR11 | 245,3 mil |
Enquanto isso, os 10 fundos imobiliário com os maiores patrimônios são:
| Ticker | Patrimônio |
| KNIP11 | R$ 7,9 bilhões |
| KNCR11 | R$ 5,8 bilhões |
| PBLV11 | R$ 5,7 bilhões |
| KNRI11 | R$ 3,9 bilhões |
| HGLG11 | R$ 3,6 bilhões |
| IRDM11 | R$ 3,3 bilhões |
| XPLG11 | R$ 3,1 bilhões |
| CPTS11 | R$ 2,9 bilhões |
| FTCE11 | R$ 2,7 bilhões |
| BRCR11 | R$ 2,7 bilhões |
Qual o futuro do mercado de fundos imobiliários?
Para o futuro dos FIIs, Rodrigo Possenti acredita que ainda deve haver um amadurecimento regulatório. “O mercado já é bem ‘maduro’, mas ainda existem algumas arestas para aparar”, explica.
Além disso, ele enxerga que os fundos imobiliários devem acabar se sofisticando um pouco mais, com mandatos mais abrangentes e flexíveis para os gestores, embora ele não acredite que muitos novos segmentos sejam incluídos no mercado.
Apesar de os investidores pessoas físicas serem muito importantes para a expansão do mercado de fundos imobiliários, a maior entrada de fundos de pensão e até mesmo de investidores estrangeiros é que o poderá trazer um crescimento exponencial para os FIIs.
Do mesmo modo, o processo de tokenização, com o uso da blockchain, pode ser utilizado para gerar mais transparência nos processos, que, aliado com outros fatores de desenvolvimento do setor, pode atrair investimento dos fundos internacionais, o que levaria os fundos imobiliários brasileiros a um outro patamar elevado de crescimento.
