O fundo imobiliário JSAF11 é um fundo jovem, criado em novembro de 2021, mas já mostra a que veio: em maio, o fundo anunciou a distribuição de R$ 0,93 por cota e se posicionou como o maior pagador de rendimentos entre os Fundos de Fundos (FOFs) Imobiliários com mais de R$ 100 milhões de patrimônio e divulgações na data base de maio.

Os dividendos do JSAF11, pagos neste mês de junho, representam um yield de 1,10% no mês ou 13,2% ao ano, isento de Imposto de Renda. Este rendimento representa 126% do CDI líquido de IR para o período.

No mês de maio, o JSAF11 movimentou R$ 35 milhões e obteve quase R$ 0,09 de ganho de capital por cota. Somado ao rendimento recorrente, o resultado por cota foi de R$ 0,95, o que permitiu aumentar a reserva de rendimentos para R$ 0,40 por cota.

Segundo o gestor Marcus Vinícius Fernandes, Head de Real Estate da Safra Asset, o resultado foi possível graças a uma combinação de fatores:

  • A valorização das cotas de fundos imobiliários compradas pelo JSAF11 no final do ano passado;
  • O aumento no rendimento dos CRIs em meio à alta da taxa Selic;
  • A valorização da carteira de ações que representa 4% na alocação do portfólio do FII.

"O JSAF11 se posiciona como um dos maiores pagadores de dividendos entre os Fundos Imobiliários que investem em outros fundos (FOFs)", destaca o executivo. Atualmente, a Safra Asset tem dois fundos imobiliários em seu portfólio: o JSAF11, que investe em ativos líquidos, e o JSRE11, que é um fundo de tijolo.

Atualmente, 71% da carteira do JSAF11 está alocada em outros FIIs, enquanto 18% está investida em CRIs e 4% em ações de empresas listadas em bolsa do setor de shopping center e desenvolvimento residencial.

A alocação do JSAF11 em CRIs está dividida entre CRIs de logística e CRIs de lajes corporativas na Avenida Faria Lima, na capital paulista.

Veja as movimentações na carteira do JSAF11

Em maio, a gestão do fundo imobiliário da Safra Asset fez novas alocações no valor de R$ 18 milhões, e fechou o mês com 96,3% do patrimônio líquido alocado em ativos-alvo.

Uma das principais operações foi a alocação de R$ 15 milhões em quatro CRIs pós-fixados atrelados ao CDI que têm como devedores FIIs da Brookfield. Cada CRI conta com garantia imobiliária de um imóvel de alto padrão (Triple AAA) na região da Faria Lima e remuneração de CDI + 1,70%, equivalente a 15% ao ano.

O FII da Safra Asset também investiu quase R$ 5 milhões em fundos imobiliários do segmento de lajes corporativas, elevando a exposição do FII neste segmento a 20%.

Segundo o gestor, existe uma expectativa de que o mercado de lajes corporativas passe por uma recuperação neste ano. Por isso, a gestão do JSAF11 tem optado por reduzir um pouco a alocação em fundos de CRI e alocar estes recursos em fundos de lajes corporativas. "Optamos por entrar no momento em que as cotas de fundos de lajes estão descontadas em relação ao valor patrimonial", explica.

Os desinvestimentos em fundos imobiliários de CRI foram feitos naqueles que têm maior exposição à inflação, pois a gestão entende que os fundos com maior parcela alocada em CDI devem apresentar melhor retorno no curto e médio prazo. Ele destaca, no entanto, que os CRIs continuam a ser o principal segmento de investimento do fundo.

Você pode acompanhar vídeos mensais sobre o JSAF11 neste canal da Safra Asset no Youtube.

FII está precificado abaixo do seu valor patrimonial

Atualmente, o preço da cota do JSAF11 na bolsa está mais barato do que o real valor do fundo, que é chamado de valor patrimonial.

Considerando o preço em 31 de maio, de R$ 84,50, existe um desconto de 13,3% em relação ao valor patrimonial do fundo, que é de R$ 97,48. Vale lembrar que o fundo é composto por ativos financeiros líquidos, e por isso seus ativos são marcados a mercado, segundo o valor de negociação em bolsa.

Desta forma, caso o fundo deixe de negociar suas cotas com desconto frente ao valor do patrimônio, ocorreria uma valorização de 15,4% no valor das cotas.

Assim como o JSAF11 tem o valor de suas cotas descontado no mercado secundário, muitos fundos que ele detém em sua carteira também apresentam descontos. Logo, o desconto do preço fica ainda maior. Caso estes ativos fossem negociados em bolsa pelos seus valores patrimoniais, a valorização da cota seria de outros 9%. Ou seja, considerando as duas camadas de desconto existentes, o FII teria o potencial de se valorizar em 26%.