MGFF11 – Fundo divulga resultados e estratégias para carteira de ativos
O Mogno Capital, gestora do FII Mogno Fundo de Fundos – MGFF11 – divulgou nesta segunda-feira (25) seus resultados e algumas informações importantes a respeito de suas principais alocações e estratégias de investimentos.
Em sua carta, foi informado que as operações realizadas para sua carteira, foram feitas com o objetivo de ajustes necessários, sendo significativo apenas as diminuições do XPIN11 e HSML11 e as compras significativas das ofertas do HGRE11 e FFCI11 (agora RCRB11) pois, segundo a gestão, ambas ofertas estavam apresentando preços bastante descontados em relação aos preços de tela.
Além disso, como já mencionado em outros relatórios, “continuamos aproveitando essas oportunidades de ganhos de curto prazo, enquanto focamos a maior parte da carteira em ativos com ganhos expressivos esperados nos médio e longo prazos” concluiu a gestão.
Resultados, distribuições e rendimentos – MGFF11
A variação do patrimônio liquido mais o dividendo do fundo foi de 2,73%, abaixo do IFIX, que atingiu a maior alta entre os indicadores econômicos, apresentando um crescimento de 4,01% em outubro.
O fato do fundo não ter tido um bom desempenho é facilmente justificado, pois, mais de um terço do portfólio está em operações 476 – conhecida como “oferta pública com esforços restritos”, onde é possível de ser feita para até 75 investidores, dos quais até 50 podem investir de fato – sendo que a maior parte ainda não foi negociada em bolsa. Portanto, é natural que a carteira tenha variações menores que o mercado.
Sobre o TBOF11 – segundo fundo de maior posição em carteira e que atualmente está em processo de venda do seu único imóvel – a gestão declarou alguns pontos importantes.
No último mês de março, que foi aprovado a compra de fundos administrados pelo BTG, a gestão do MGFF11 começou a montar uma posição em TBOF de forma agressiva o que se tornou, como foi dito, a segunda maior posição da carteira.
Sobre a venda do imóvel do TBOF11
No dia 28 de outubro, o BTG, como administrador do fundo, convocou uma AGE do fundo TBOF11 para que os cotistas votassem a cerca da proposta de venda do único imóvel detido pelo fundo, o Tower Bridge.
A assembleia em questão, foi convocada pela Hedge Investments e ocorreu no dia 18 de novembro. Ao longo das deliberações, o BTG informou os presentes que recebeu uma nova proposta – válida – por parte do JD Real Estate Multigestão FII, do Safra, equivalente a um preço de R$ 105 por cota. Com isso os representantes do Hedge AAA, proponente da proposta a ser avaliada, retiraram a mesma da pauta.
Para o Mogno Capital, trata-se de um imóvel de ótima qualidade, boa localização, de um tamanho que o torna bastante atraente e que estava com preços competitivos para o ativo que é.
A Mogno, com sua estratégia de investimento, informou que montou sua posição de TBOF11 no MGFF11 entre abril e novembro e a um preço médio sensivelmente abaixo da proposta do Safra.
Portanto, partindo da premissa que essa oferta poderia ser concluída até o final de janeiro de 2020, o fundo realizaria uma taxa interna de retorno bruta (indicador que compara o investimento inicial e as despesas futuras de um projeto com o retorno potencial que ele pode trazer) em sua posição de aproximadamente 52% ao ano.
“Ou seja, essa proposta nos permitiria realizar um lucro muito interessante para nossa carteira e reciclar parte relevante do caixa do fundo. Além disso, entendemos que essa
proposta de aquisição, em termos do valor do imóvel tijolo, no momento de mercado que estamos e nos contratos de locação vigentes, está muito boa” mencionou a gestão em seu relatório.
Para o MGFF11, a proposta é interessante e tem seu apoio, tanto pelo preço, quanto pela
seriedade e tamanho do proponente e o fato do fundo que fez a proposta já ter a maior parte dos recursos necessários para a compra em caixa.
O Fundo Imobiliário Mogno foi constituído em novembro de 2018 com o objetivo de obter valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo por meio de investimento nos ativos imobiliário sendo principalmente cotas de outros FIIs podendo também uma parte ser aplicado em outros ativos ligados ao mercado imobiliário.
