Gestor do MXRF11 explica estratégias do FII, que bateu recordes em 2022
Em conversa com os especialistas em fundos imobiliários da Suno, professor Marcos Baroni e Marcos Correa, o gestor do MXRF11 respondeu às dúvidas dos cotistas do FII. André Masetti, o responsável pelo time de gestão do Maxi Renda, comentou sobre as operações e estratégias do fundo.
Em 2022, o FII Maxi Renda bateu recordes na distribuição de rendimentos, mesmo com a deflação de agosto a setembro. Enquanto a maior dos fundos de papel viram seus ganhos se reduzirem, o MXRF11 manteve seu dividend yield mensal entre 0,97% a 1,22%.
Em 2022, os rendimentos do MXRF11 acumulados são de R$ 0,93 por cota, sendo 34,78% maior que 2021, de R$ 0,69 por cota, considerando os nove primeiros meses de pagamento.
Neste caso, Masetti disse que o MXRF11 faz um giro forte no mercado secundário, originando operações de CRIs e vendendo no mercado secundários. O gestor explicou que tem momentos que é melhor para operações indexadas à inflação, enquanto em outro momentos é mais adequado fazer em ativos indexados ao CDI.
Mesmo com a grande volatilidade desses ativos no mercado secundário, o investidor pode esperar uma gestão bem ativa no book de CRI do Maxi Renda, destaca Masetti.
Menos permutas financeiras e mais atenção aos CRIs
De igual modo, o MXRF11 diminuiu a velocidade nas permutas financeiras, que é uma estratégia de desenvolvimento imobiliário residencial. Mas o foco, pelo menos neste momento, está focado nos CRIs voltados para CDI. Mesmo assim, “o fundo continua acreditando as permutas”, ressalta o gestor.
Porém, Masetti destaca que o fundo se preocupa mais com o spread de crédito do que com o indexador em si. Em outras palavras, o FII MXRF11 analisa quanto é possível ter de retorno adicional ao custo de oportunidade. O mais importante é o retorno a mais que o fundo consegue obter em comparação de um título público do mesmo prazo equivalente.
Desde março de 2021 com o início do aumento da taxa Selic, o fundo resolveu mudar a estratégia. “Vimos que não precisaríamos de correr maiores riscos para entregar bons resultados para os cotistas”, destaca o gestor do MXRF11.
Estratégia de investir com menos riscos
Quando os juros estavam a 2%, principalmente no meio da pandemia, os investidores não sabiam o que fazer para ganhar dinheiro. A renda fixa já não gerava bons resultados. Por isso, houve a necessidade de tomar maior risco para obter ganhos maiores.
Mas quando os juros começaram a subir, o foco maior do MXRF11 se deslocou para os ativos high grade, ou seja, ativos com classe de risco mais baixo, que rendem CDI + 2%. Mas nesse momento de Selic elevado, esse patamar já é bastante rentável, o que não justifica investimentos mais arriscados.
Por isso, o MXRF11 começou a desinvestir em permutas financeiras para focar em um nível de risco mais baixo e rentável. Neste caso, as permutas são investimentos em desenvolvimento imobiliário em parceria com incorporadoras.
O fundo tem um percentual da receita do projeto, sem correr os mesmos riscos que as empresas que desenvolvem os projetos residenciais.
Conheça o MXRF11
O Maxi Renda FII é um fundo de papel com objetivo de rentabilizar por meio da aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.
Também, o patrimônio líquido do fundo é de R$2,31 bilhões e com 711.110 investidores.
Para quem deseja investir no MXRF11, o preço patrimonial da sua cota é de R$10,20, sendo sua taxa de administração de 0,90%a.a. sobre patrimônio líquido.
