O mercado imobiliário cresce, mas os FIIs ainda estão em baixa; o que isso significa?
Em contraste com o boom do mercado imobiliário, os FIIs ainda apresentam desvalorização das cotas ao longo de 2025, em um cenário de altas taxas de juros e renda fixa atrativa. Essa assimetria pode oferecer boas oportunidades de compra para os investidores de longo prazo, afirmam os especialistas.
Para contextualizar, a pesquisa Fipezap revelou que o preço dos imóveis cresceu 7,7%, superando a inflação de 4,64%. O índice é o maior desde 2013. Além disso, houve um crescimento de 4,1% no setor de construção civil, com a geração de 230 mil novas vagas formais apenas de janeiro a outubro.
Enquanto o setor vive um momento de crescimento, o mesmo não acontece com os FIIs, que acumulam baixas na bolsa de valores. Nos últimos 12 meses, a queda do principal índice de FIIs, o IFIX, supera a marca de 9%.
Segundo relatório da RBR, os FIIs de Papel estão com um desconto de 12%, enquanto os FIIs de Tijolo registram uma desvalorização de 21%. Para efeito de comparação, no auge da pandemia, esses percentuais foram de 14,5% e 17,8%, respectivamente.
A gestora, responsável pelos fundos RBRX11, PULV11, TOPP11 e outros, comenta que o comportamento do mercado pode ser explicado, em parte, pelo perfil dos investidores. “Como cerca de 65% do fluxo de compra e venda de FIIs vêm de pessoas físicas, distorções de preço, tanto para cima quanto para baixo, são comuns”, diz.
O momento atual é de muitas oportunidades em FIIs
Se na bolsa há queda nas cotas dos fundos imobiliários, diversos gestores do mercado ressaltam as oportunidades de investir em FIIs.
Segundo Claudio Algranti, CEO da gestora Galoppo, gestora de fundos imobiliários, tem havido um grande descolamento de preços. “As cotas de fundos estão sendo negociadas no mercado secundário a valores muito baixos, como é o caso dos fundos de tijolo.
Seguindo o mesmo raciocínio, Rodrigo Possenti, responsável pelos fundos VRTA11, VRTM11 e OUJP11, essa assimetria entre preço da cota e o portfólio dos fundos está criando um ambiente muito positivo para compras de fundos descontados, com potencial de ganho maior no futuro.
“Quem realmente acompanha o mercado sabe que as teses continuam com os fundamentos bons. Essa queda das cotas realmente é um reflexo do macroeconômico, não efetivamente um problema dos FIIs, afirma o gestor.
“De olho” nos segmentos mais resilientes
A gestão do IBBP11, também ressalta as oportunidades que surgem para o investidor de longo prazo e de perfil rentista em cenários de maior incerteza.
Os gestores do fundo comentam que os FIIs do segmento Industrial/logístico se destacam como uma boa alternativa, dada a solidez do setor, contratos de locação estruturados e exposição a um mercado com tendências estruturais de crescimento.
A AZ Quest também vê com otimismo o setor de logística e o segmento de incorporação residencial de média e alta renda. “Entendemos esses setores como os mais defensivos no momento atual de mercado”, afirma a gestão do AZPL11.
O mercado de galpões logísticos permanece aquecido e as perspectivas de médio e longo prazo são muito positivas, uma vez demanda por inquilinos só deve crescer, dado o crescimento da penetração do e-commerce no varejo ao longo do tempo, destaca.
Outro segmento importante neste contexto de alta dos juros e inflação fora da meta, são os FIIs que investem em CRIs. Gabriel Barbosa, responsável pelos fundos TRXF11 e TRXY11, comentam que os fundos de papel tendem a proteger o investidor. “Pelo menos do ponto de vista de dividend yield, esses FIIs devem entregar um bom resultado para o ano de 2025 como um todo”, finaliza.
