Galpões logísticos devem ter menor entrega de novos imóveis, projeta empresa especializada
Demanda por galpões logísticos se mantém elevada, mas alta da Selic deve reduzir velocidade de novas entregas no mercado.
A demanda por locação de áreas de condomínios industriais e galpões logísticos segue em expansão, puxada por empresas de comércio eletrônico e dos setores farmacêuticos, de alimentos, bebidas, vestuário e calçados. A previsão de entrega de mais de 2,6 milhões de metros quadrados, no entanto, não deve se cumprir, na visão da Binswanger Brazil, empresa de inteligência de dados do mercado imobiliário.
A previsão inicial era de que 2.691.803 metros quadrados de galpões fossem entregues neste ano, 7,8% de aumento ante o total de estoque ao fim de 2024, mas a empresa avalia que o cenário macroeconômico desafiador, com inflação acima da meta do Banco Central (BC) e juros em alta, deve reduzir a velocidade em algumas obras.
Em 2024, a absorção líquida de galpões – diferença entre contratações e devoluções – aumentou 12%, para 2.664.064 metros quadrados, enquanto a bruta registrou incremento de 5,2%, para 4.448.435 metros quadrados, conforme levantamento da Binswanger Brazil. O estoque entregue avançou 12,3%, para 2.496.769 metros quadrados.
O segmento de condomínios industriais e logísticos alcançou a marca trimestral inédita de absorção bruta de 1 milhão de metros quadrados de abril a junho, situação que se repetiu no terceiro e no quarto trimestres. O total de contratações chegou a 1.100.258 metros quadrados, de outubro a dezembro, com alta de 22,6% na comparação com o mesmo período de 2023.
A taxa de vacância caiu de 9,99% para 8,34%, na comparação dos dois intervalos, segundo a pesquisa da Binswanger. A consultoria espera continuidade da vacância em patamares baixos, considerando-se o pequeno volume de devoluções diante da dificuldade de encontrar estoque vago com preços inferiores aos das áreas ocupadas.
Galpões logísticos: quem são os principais locatários?
Empresas de varejo digital lideram a demanda por áreas de galpões e sua demanda segue em expansão diante de um mercado crescente. Dados da Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (Abcomm) apontam alta de 10% do faturamento do e-commerce, no ano passado, para R$ 204,3 bilhões. O volume de pedidos aumentou 5%, e o número de compradores avançou 4%.
Já o Índice do Varejo Stone (IVS) mostrou que o comércio brasileiro encerrou 2024 com crescimento de 0,6%. Enquanto as vendas das lojas físicas apresentaram retração de 2,1%, as do comércio digital aumentaram 7,7%.
Os data centers, centros de processamento de dados, também tendem a crescer no ranking de inquilinos. A ampliação em curso do número e da capacidade de empreendimentos, segundo a Binswanger Brazil, resulta das necessidades de volume maior de processamento de dados em decorrência do avanço dos softwares de inteligência artificial e do incremento da infraestrutura.
“Investidores e desenvolvedores de galpões interessados em atuar no crescente segmento já se mobilizam na busca de terrenos e licenças, considerando os prazos longos para que os projetos sejam aprovados”.diz a empresa.
Se os fundamentos da demanda por galpões continuam sólidos, o ambiente macroeconômico para quem investe no segmento está mais árduo, o que tende a se refletir na queda do novo estoque. O mercado projeta a taxa básica de juros em 15% no fim de 2025 – atualmente, a Selic está em 12,25% ao ano. E há temores de que as incertezas da economia possam se refletir na desaceleração do consumo.
Gestor mantém estimativa otimista para o setor
Apesar do cenário em tese desfavorável, Marcos Freitas, sócio e CIO da AZ Quest Panorama, responsável pela gestão do AZPL11, vê um momento de oportunidade para quem deseja investir em fundos imobiliários de logística.
“Historicamente, é o momento correto de se posicionar para esperar uma melhora do mercado de capitais no médio e longo prazo”, explica o gestor. O AZPL11 fechou na última sexta-feira (24) negociado a R$ 6,40 por cota, um desconto de mais de 30% em relação ao valor patrimonial por cota de R$ 9,53.
“O mercado de galpões logísticos permanece aquecido e as perspectivas de médio e longo prazo são muito positivas, pois acreditamos que a demanda por inquilinos só deve crescer, dado o crescimento da penetração do e-commerce no varejo ao longo do tempo”, conclui Freitas.
