Os Fundos imobiliários estão muito descontados, o que isso significa?
No jargão dos investidores, é comum a afirmação de que determinado ativo está barato ou descontado. De fato, os fundos imobiliários estão realmente com o preço muito baixo, pelo menos é o que nos mostra um levantamento feito pelo Infomoney, que afirma que pelo menos 70% dos ativos estão sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial.
O estudo leva em consideração o indicador P/VP, que significa preço sobre o valor patrimonial. Dentre outras funções esse indicador mostra a relação entre o preço negociado pelo fundo no mercado e seu valor patrimonial. Basicamente, quando o P/VP for abaixo de 1, mais barato está o fundo. E quando estiver maior, mais caro.
Obviamente, nenhum indicador isolado pode ser utilizado para analisar a qualidade de um ativo, ele é apenas uma baliza para quem investe.
Conheça os 10 fundos imobiliários com menor P/VP
Abaixo, selecionamos os 10 fundos imobiliários com menor valor patrimonial da bolsa de valores:
| Ticker | Fundo | Segmento | P/VPA | Desconto (%) |
| CARE11 | Brazilian Graveyard and Death Care | Cemitérios | 0,51 | 49 |
| RECT11 | REC Renda Imobiliária | Lajes | 0,59 | 41 |
| BRCR11 | BC FUND | Híbrido | 0,61 | 39 |
| RCRB11 | Rio Bravo Renda Corporativa | Lajes corporativas | 0,66 | 34 |
| TORD11 | Tordesilhas EI | Híbrido | 0,66 | 34 |
| XPPR11 | XP Properties | Lajes corporativas | 0,68 | 32 |
| XPIN11 | XP Industrial | Logística | 0,68 | 32 |
| JSRE11 | JS Real Estate | Híbrido | 0,69 | 31 |
| RBRP11 | RBR Properties | Lajes corporativas | 0,70 | 30 |
| SARE11 | Santander Renda | Híbrido | 0,71 | 29 |
Cuidado: Nem todo fundo descontado é bom
Se o indicador P/VP é um parâmetro para apontar o desconto do fundo imobiliário, nem todo ativo com “preço baixo” é uma boa alternativa. O Prof. Marcos Baroni, que é analista de FIIs da Suno, comentou que o fundo imobiliário está dentro de um contexto. “Alguns investidores acabam de guiando excessivamente desse indicador, enquanto outros simplesmente nem olham para o P/VP”.
Por isso, Baroni acredita que “é preciso analisar os fundos de uma forma equilibrada e colocar o P/VP como mais um indicador para você monitorar para te ajudar na sua decisão de comprar ou vender um determinado fundo imobiliário”.
Em outras palavras, a análise do desconto do fundo começa com o P/VP, mas não termina nele. Quem investe precisa entender as razões desse desconto. Se o fundo possui algum problema, certamente o desconto alto se justifica. Em muitos casos o desconto do fundo é uma questão conjuntural.
Conforme relatório publicado pela XP, “a elevação dos juros prejudica o ambiente de negócios no segmento imobiliário, principalmente a demanda por imóveis e a busca por crédito”. Neste aspecto o relatório afirma que “quanto maior for o nível de incerteza e instabilidade, maior será o ‘prêmio de risco’ exigido dos ativos, incluindo os fundos imobiliários”.
Na explicação do documento, o prêmio de risco é a exigência dos investidores por maior retorno do ativo de renda variável, e ele está inversamente proporcional ao preço. Em outras palavras, quanto maior a exigência por mais retorno, os preços dos ativos caem.
Neste ponto, é possível que um bom FII esteja barato apenas pelo cenário macroeconômico ser mais desafiador e exigir maior prêmio de risco. Por isso, analisar os fundos imobiliários com critérios é a melhor escolha para quem investe.
