Por que os FIIs multiestratégia “estão com tudo”?
Os FIIs multiestratégia, conhecidos como “hedge funds”, vêm conquistando espaço no portfólio de investidores mais atentos à diversificação e à gestão ativa. Com um mandato mais flexível que os tradicionais fundos de fundos (FoFs), esses veículos permitem aos gestores alocar capital em uma ampla gama de ativos — de FIIs e CRIs a ações do setor e operações estruturadas.
Para Leonardo Veríssimo, analista de fundos imobiliários da Eleven Financial, os multiestratégia representam uma nova geração de veículos de investimento. “Eles são, na prática, uma evolução dos FoFs. Têm mais liberdade para compor a carteira, o que traz mais responsabilidade ao gestor e menos espaço para justificar baixo desempenho”, afirma.
Os fundos imobiliários do tipo híbrido foram o destaque de performance média nos últimos três meses, com retorno de 17,21%, segundo levantamento setorial.
A categoria, diferentemente dos FoFs que concentram posições majoritárias em cotas de outros FIIs, podem montar carteiras diversificadas por natureza. Isso permite a combinação entre fluxo de caixa previsível — via ativos de crédito — e oportunidades de valorização patrimonial em ativos menos líquidos.
A estratégia é considerada ideal para quem deseja delegar a gestão de forma ativa, confiando na capacidade dos gestores de identificar assimetrias e antecipar movimentos do mercado.
Ainda assim, Veríssimo faz um alerta: “Apesar da proposta de diversificação, muitos fundos estão excessivamente expostos a CRIs, o que pode torná-los, na prática, fundos de recebíveis com um mandato mais amplo. Por isso, é fundamental olhar a carteira com lupa antes de investir”.
FIIs multiestrátegia: mandatos amplos, desafios práticos
Entre os principais destaques do segmento está o RBRX11, que mantém um portfólio diversificado em crédito, desenvolvimento, FIIs listados e ações. “Nossa exposição em crédito representa 47% do patrimônio líquido e garante fluxo constante, com rentabilidade média de IPCA + 10,5% ao ano. Já os investimentos oportunísticos e ilíquidos, que compõem mais de 30% do fundo, tendem a impulsionar as distribuições conforme amadurecem”, destaca a gestão da RBR Asset.
Já o JSAF11, da Safra Asset, registrou retorno total de 3,02% em abril, com resultado de R$ 6,27 milhões no período. A gestora projeta ganhos extraordinários para os próximos meses, e parte desses recursos será direcionada à reserva de resultados, sustentando o patamar atual de dividendos.
No caso do GAME11, fundo da Guardian, a estratégia combina segurança com busca de alfa. A tese é dividida em dois blocos: BETA (60% a 90% do portfólio), com ativos high grade, e ALPHA (10% a 40%), voltado a operações mais oportunísticas. A alocação é predominantemente em títulos e valores mobiliários, com estrutura robusta de garantias.
Além disso, com uma carteira majoritariamente composta por ativos originados e estruturados internamente — e foco em risco de crédito controlado — o MANA11 vem consolidando uma trajetória de destaque entre os multiestratégia. A performance acumulada desde o início do fundo é de +37,6%, considerando o patrimônio líquido ajustado pelos dividendos distribuídos. A rentabilidade ajustada do MANA11 foi 170% do IFIX.
Híbridos com carteira predominante em CRIs
Outro nome que vem ganhando atenção no setor é o VRTM11, fundo da Fator, com patrimônio líquido de R$ 437 milhões e valor patrimonial por cota de R$ 9,31. Com um perfil mais “high yield”, o VRTM11 investe em CRIs, FIIs e empreendimentos imobiliários ainda na planta.
Já o ZAGH11 também tem se posicionado entre os FIIs multiestratégia com maior foco em CRIs, embora ainda mantenha espaço para rotacionar parte da carteira. Em termos comparativos, sua rentabilidade líquida corresponde a 93,89% do CDI líquido e 176,32% do IPCA acumulado desde o início do fundo — evidência do potencial de geração de valor desses fundos, mesmo em um cenário de juros elevados.
Expectativa é de amadurecimento do segmento
Segundo Veríssimo, o modelo multiestratégia ainda tem espaço para evoluir no Brasil. “A estrutura é moderna e tem muito a contribuir, mas o investidor precisa cobrar consistência. A proposta é delegar a gestão, mas é necessário que essa gestão de fato aproveite o mandato amplo para gerar valor”, afirma.
Enquanto o mercado amadurece e os FIIs multiestratégia ganham tração, o investidor precisa ficar atento à real composição das carteiras. A promessa de diversificação só se concretiza com alocação ativa, gestão técnica e coerência na execução.
