Preço do imóvel por metro quadrado é indicador essencial para avaliar ativos de FIIs
Este texto foi escrito por Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties.
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Em uma carta para acionistas em 2008, o bilionário norte-americano Warren Buffet, escreveu “preço é o que você paga, valor é o que você recebe”. A frase resume bem a lógica dos investimentos e, consequentemente, dos FIIs. Mais do que avaliar o preço da cota de um fundo, antes de selecioná-lo é fundamental que o investidor analise as características de cada um dos ativos que o compõem, em especial, o valor do metro quadrado.
Entre tantos indicadores que devem ser levados em consideração – taxa de vacância, valor patrimonial do fundo e da cota, área bruta locável, entre outros – o valor do metro quadrado se destaca entre os mais importantes, pois ajuda o cotista a avaliar se o FII está bem precificado e identificar o seu potencial.
Essa análise não deve ser feita somente entre fundos, mas também entre imóveis, levando em consideração o mercado imobiliário como um todo. O investidor precisa ter sempre em mente que o papel do FII reflete a performance de ativos imobiliários reais que competem em locação não apenas com imóveis de outros fundos, mas com todos os imóveis de características semelhantes da região em que eles estão localizados. Trata-se, portanto, de uma avaliação de perspectiva imobiliária para cada ativo que compõe o fundo.
Caso não haja um prêmio ou desconto considerável entre o valor de mercado e o valor patrimonial, o investidor precisa estudar as demonstrações financeiras auditadas do fundo, disponibilizadas anualmente, buscando obter os valores de avaliação nas notas explicativas dos ativos imobilizados.
Para cada ativo do portfólio do FII, deve-se dividir o valor de avaliação pela sua respectiva ABL (Área Bruta Locável) para que seja possível analisar se o valor por metro quadrado do ativo está adequado em comparação com imóveis de características semelhantes e na mesma região. Sob essa perspectiva é possível compreender se o FII em questão está caro ou barato.
Apesar de muito importante, essa informação não deve ser vista isoladamente. Também é necessário analisar outros indicadores para não correr o risco de encontrar um imóvel com valor do metro quadrado muito aquém da realidade do mercado, porém com problemas de gestão ou até mesmo de falta de manutenção, que podem impactar seu potencial futuro de geração de renda.
Todo esse processo de avaliação detalhada dos ativos pode ser trabalhoso à primeira vista, mas é muito importante para quem busca boas oportunidades no mercado imobiliário. Algumas gestoras que prezam pela transparência até já oferecem as informações detalhadas nos relatórios gerenciais mensais, facilitando a decisão do investidor.
Como essa prática ainda não é totalmente difundida, se a gestora escolhida não fornecer as informações, é fundamental que o investidor se dedique a essa análise e questione o gestor.
Considerando que o investimento em FIIs é de longo prazo, o tempo e a atenção gastos com esse fim serão muito pequenos quando diluídos no período em que o dinheiro ficará investido em um bom produto e a gerando rentabilidade ao investidor.
Cassiano Jardim é diretor de investimentos da Barzel Properties. Formado em Administração de Empresas e pós-graduado em Finanças, ele acumula passagens por diversas instituições financeiras, onde se especializou na estruturação e negociação de investimentos e dívidas. Na Barzel, é responsável por todo o processo de estruturação de novos investimentos, bem como sua aprovação junto a fundos institucionais internacionais, além do acompanhamento dos investimentos realizados e seu devido reporte aos investidores.
