O Fundo de Investimento Imobiliário RBR Properties (RBRP11), administrado pelo BRL Trust, divulgou nesta sexta-feira (26) o seu relatório gerencial do mês de fevereiro, no qual descreveu seus resultados e rendimentos mensais.

O gestor do RBR Properties, que é o RBR Asset Management, comentou que encerrou o mês de fevereiro com o fundo bem alocado na estratégia ‘Core’. Além disso, disse que manteve uma estratégia bem definida para o ano de 2021, que é aumentar a posição em ativos que já fazem parte do portfólio, reciclar ativos maduros e manter um olhar muito atento a oportunidades de desenvolvimento.

Ressalta-se que a equipe de gestão do RBRP11 está bastante focada na locação das áreas vagas dos ativos do fundo. Desse modo, percebeu-se um aumento da procura por área em fevereiro, em especial no Ed. Mario Garnero e Ed. Delta Plaza, além do River One, o qual mesmo em fase final de obras tem tido relevante demanda por visitas.

O RBR Properties acredita que a demanda de área deve se intensificar com a evolução do processo de vacinação da população e detentores de ativos bem localizados, como é o caso do RBRP11, deverão se beneficiar deste movimento.

O RBRP11 ainda ressalta que realiza uma gestão ativa em todas as estratégias. Nessa linha, o fundo enxergou a oportunidade do fundo estar também na ponta vendedora e reforçou que, para a RBRP11 todos os ativos possuem preço definido de compra e venda. Caso qualquer ativo alcance o seu preço de venda, portanto, o fundo realizará o lucro e isso não diferirá para os imóveis detidos pelo fundo.

Durante o mês de fevereiro, 100% da receita que estava prevista nos contratos foi recebida pelo RBR Properties. Desse modo, atinge-se o montante esperado após negociações ocorridas durante o início da pandemia, em março e abril de 2020.

Com a alocação do caixa e término de carências concedidas, somados à redução do book tático, o RBRP11 acredita que os dividendos atingirão a estabilidade ao longo do primeiro semestre de 2021.

Portfólio do RBRP11

A estratégia de investimentos do RBRP11 é buscando a diversificação em quatro principais estratégias:

  1. Core: Investimento “Tijolo” diretamente ou FII exclusivo;

  2. Tática: via FIIs listados, buscando “arbitragens”;

  3. Liquidez: Renda Fixa, LCIs, CRIs, buscando melhorar o “carrego” do fundo;

  4. Desenvolvimento/retroft: Direto ou via FIIs, quando o fundo identificar oportunidades de construir muito abaixo do preço que o mercado negocia os ativos no público/privado;

Importante dizer que o portfólio do RBR Properties fechou o mês de setembro com 11 ativos imobiliários na estratégia core. Durante o mês de fevereiro, o fundo não teve alterações no book tático. O mesmo vem cumprindo sua missão de estabilizar os dividendos. Além disso, o RBRP11 reduz a exposição a títulos públicos (sujeitos à tributação) e alocando em FIIs ou Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).

O fundo lembra que possui conforto em construir uma estratégia de desenvolvimento no RBRP11, e demais fundos da RBR, dado o time robusto de desenvolvimento de ativos comerciais e residenciais na cidade de São Paulo, tendo mais de R$1,1 bilhão investido e comprometidos nesta tese.

Entre as alocações estratégicas realizadas pelo RBR Properties em fevereiro de 2021, foram 12 feitas para a estratégia core. As 5 maiores em percentual de investimento do fundo são:

  1. River One - 42,7%;

  2. RBR LOG (RBRL11) - 19,7%;

  3. Ed. Celebration - 9,6%;

  4. Ed. Delta Plaza - 6,1%;

  5. Ed. Venezuela - 4,2%;

Sobre as informações dos FIIs investidos pelo RBRP11, não considerando o investimento em RBRL11, 46,7% está alocado no setor de recebíveis, 28,1% no corporativo e 25,2% em shopping. Além disso, 100% das ofertas são no 400/secundário.

RBRP11

Vale ressaltar que o investimento core via tijolo do RBR Properties é composto por 11 ativos imobiliários, dos quais 9 são edifícios comerciais e 2 instituições de ensino. Desse total, 88% estão em São Paulo e 12% no Rio de Janeiro. Além disso, 95% são de escritório e os 5% restantes estão na categoria “outros”. 49% dos contratos são típicos, enquanto 51% são contratos do tipo atípicos.

RBRP11

No cronograma de vencimentos dos contratos do RBRP11, 70% são em 2025 ou anos subsequentes. Já no cronograma revisional dos contratos, 50,1% também é para 2025 ou anos à frente deste. O principal índice de reajuste do fundo é o IGP-M (80%), seguido do IPCA (19%) e o INPC (1%).

RBRP11

Resultados e rendimentos

O RBRP11 distribuiu rendimentos no valor de R$4,4 milhões, que corresponde a R$0,52 por cota. Esse valor equivale a 415,40% do CDI e um dividend yield de 6,92% ao ano, considerando a cota base no fechamento em fevereiro de 2021, e 7,36% ao ano sobre a cota relacionada ao patrimônio líquido.

O total de receitas do RBR Properties em fevereiro de 2021 foi de quase R$4,187 milhões. O resultado do mês foi de aproximadamente R$3,394 milhões. Com isso, o rendimento distribuído foi de R$4,447 milhões, mesmo número distribuído no mês de janeiro.

O RBRP11 iniciou as atividades em março de 2015. Até então, foram mais de 8,552 milhões de cotas emitidas. O rendimento por cota em fevereiro foi de R$0,52. Como o de janeiro também teve esse mesmo valor, esses R$0,52 por cota representam o dividendo médio do fundo em 2021. Esse rendimento pode ser distribuído em 5 segmentos que o compõem:

  1. Estratégia Core - R$0,47;

  2. Reserva - R$0,12;

  3. Despesas - R$0,09;

  4. Estratégia Tática (menos IR) - R$0,01;

  5. Estratégia Liquidez - R$0,01;

RBRP11

Ao final de fevereiro, alcançou-se a marca dos 75.892 cotistas. O patrimônio líquido do  RBR Properties chegou em R$749,27 milhões e o patrimônio por cota em R$87,61. A liquidez média do fundo no mês foi de R$3,8 milhões. A cota no mercado secundário fechou o mês em R$93,05.