O que é CRI – Entenda o certificado de recebíveis imobiliários

O setor de imóveis no Brasil tem forte influência no mercado e neste sentido iremos conhecer o que é CRI nos investimentos.

Por isso, para entender o que é CRI, esse artigo irá abordar algumas de suas definições e características.

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título que gera um direito de crédito ao investidor. Ou seja, o mesmo terá direito a receber uma remuneração do emissor e, periodicamente, ou quando do vencimento do título, receberá de volta o valor investido.

Da mesma forma, podemos dizer que é um investimento de renda fixa com lastro em fluxos de pagamentos de aquisição de imóveis ou de aluguéis.

Sendo assim, os bens imóveis atrelados a um CRI ficam como garantia da operação por meio da alienação fiduciária.

Um dado importante é que não há investimento mínimo, porém, a maior parte dos CRIs possuem valor unitário de R$300.000,00.

Por outro lado, falando do ponto de vista do emissor, o CRI é um instrumento de captação de recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário.

Entretanto, é lastreado em créditos imobiliários, tais como: financiamentos residenciais, comerciais e construções, contratos de aluguéis de longo prazo etc.

CRI – Rentabilidade

O que é CRI

Esse certificado atribui seus rendimentos através de renda fixa. Portanto, as formas mais comuns de remuneração são:

  • Percentual do CDI (taxa pós-fixada) - Melhor em tendência de aumento dos juros;
  • CDI + taxa prefixada - Melhor em tendência de queda dos juros;
  • Índices de preços ou inflação + taxa prefixada (ex: IGP-M, IPCA) – Melhor para investidores de longo prazo que buscam preservação de patrimônio;
  • Taxa prefixada - Melhor após ciclo alta de juros;

Nesse contexto, é importante destacar que esse investimento é isento de imposto de renda (IR) e, por isso, é preciso ter atenção em sua comparação com outros tipos de investimentos em renda fixa.

Exemplo: considerando investimentos pós-fixados no CDI, um CDB pode pagar um percentual bruto maior que o CRI, mas no CDB é descontado o IR, o que afeta totalmente suas comparações.

CRI – Vantagens

O que é CRI

Por tratar-se de um investimento em renda fixa, o investidor tem a previsão do fluxo de caixa das remunerações e amortizações do título.

Também, o regime fiduciário garante segregação do risco do emissor, ou seja, caso a securitizadora tenha dificuldades financeiras, o fluxo de pagamento para os investidores não será afetado, uma vez que os recebíveis estão segregados do patrimônio da emissora.

Da mesma forma, os rendimentos do CRI são isentos de Imposto de Renda para pessoa física.

Nessa linha, os investimentos nos certificados de recebíveis imobiliários podem ser bem lucrativos, principalmente porque permitem investimentos iniciais de valores baixos.

Considerações

Antigamente restritos apenas a investidores qualificados, os CRIs hoje são investimentos que estão cada vez mais acessíveis.

Em suma dois pontos que o investidor deve ficar atento são o prazo em que é preciso permanecer com o CRI e o fato de estar emprestando dinheiro para uma empresa.

Por fim, o investidor deve se atentar em o que é CRI, pois, apesar de possuírem isenção de IR e IOF e serem ativos de renda fixa, nem sempre estarão alinhados para fazer parte da carteira de todos os investidores.

VÍDEO BÔNUS - O que são CRI's - Certificados de Recebíveis Imobiliários

Marcos Baroni
Marcos Baroni Especialista em FIIs (Suno Research)

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos.

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