RBVA11 vende imóvel ocupado pelo Santander em BH com ganho milionário de capital
RBVA11 reduz exposição ao setor bancário, mas ainda detém 15 imóveis ocupados pelo banco em seu portfólio,
O fundo imobiliário RBVA11 anunciou a venda de um imóvel ocupado pelo Banco Santander (SANB11) em Belo Horizonte (MG), pelo valor de R$ 18,5 milhões, o equivalente a R$ 8.620 por metro quadrado. O imóvel fica localizado na Praça Tiradentes, região central da cidade, e a venda gerou um ganho de capital de R$ 2.084.964,62, o equivalente a R$ 0,17/cota.
O pagamento foi feito à vista, no início da semana, e o valor ficou 16,6% acima do custo de aquisição, de cerca de R$ 15,8 milhões, e 6,9% acima do valor registrado no último laudo de avaliação do imóvel, que tem 2.146 metros quadrados de área bruta locável (ABL).
A negociação gerou uma taxa interna de retorno (TIR) de 12,14% ao ano, cálculo que inclui o investimento inicial, o fluxo de caixa gerado pelo ativo ao longo do tempo, considerando receitas, despesas e investimentos, e os recursos levantados com a venda.
Segundo a Rio Bravo, gestora do FII RBVA11, a venda faz parte de uma estratégia de reciclagem do portfólio a partir da venda de ativos considerados “não estratégicos”, mantendo sob sua propriedade ativos considerados core para o mercado de varejo. Essa estratégia, de acordo com o fato relevante publicado pelo fundo, já rendeu R$ 46 milhões de ganho de capital.
RBVA11: como ficam os dividendos?
O guidance de dividendos do RBVA11 não deve ser mantido com a venda. O valor de R$ 0,17 por cota, segundo a gestão, será incluída na base de distribuição do semestre, mantendo-se o guidance de R$ 1,00/cota/mês projetado até junho, “sempre respeitando a legislação vigente de distribuição de pelo menos 95% dos lucros auferidos no semestre, apurados em regime de caixa”, destacou o fundo.
Com patrimônio líquido de R$ 1,3 bilhão, o RBVA11 detém diretamente a posse de 73 imóveis, sendo 15 atualmente locados ao Santander – o imóvel que acaba de ser vendido tinha contrato atípico de locação até dezembro de 2032. O fundo ainda detém indiretamente outros ativos, por meio de cotas de outros FIIs que representam 5% do PL.
O fundo RBVA11 destacou que tem agora sua menor exposição histórica ao setor bancário, com 44% da ABL total, e que continuará buscando novas operações que se mostrem lucrativas, dentro da estratégia de reciclagem.
“Os esforços estão focados em boas negociações e vendas que otimizem a geração de valor, ao passo que busca aquisições de imóveis bem localizados, com características primárias para o varejo, capazes de atrair locatários de primeira linha e bom risco de crédito e operações que condizem com o nível de risco procurado no atual momento”, diz a Rio Bravo.
Fundo propõe desdobramento de cotas
A Rio Bravo inclui na pauta da assembleia geral ordinária (AGO), convocada para aprovação das contas de 2023, uma série de votações extraordinárias, entre elas o desmembramento de cotas do fundo, na proporção 1:10, sem alteração do valor patrimonial do fundo.
Se o tema for aprovado, cada cotista ganhará outras nove cotas, de acordo com sua posição ao fim de um pregão cuja data será anunciada com antecedência por meio de fato relevante. Hoje, o fundo imobiliário RBVA11 está dividido em 12.485.334 cotas, com valor patrimonial por cota (VPC) de R$ 108,59. Se houver o desdobramento, ele passará a ter 124.853.340 cotas, com VPC de R$ 10,86.
O desdobramento geralmente é realizado para aumentar a liquidez do fundo, ou seja, a quantidade de cotas negociadas por pregão. Em março, nove dos dez fundos mais negociados em volume de cotas na B3 eram da chamada “base 10”, ou seja, com preço aproximado de R$ 10.
No mês passado, o RBVA11 teve 326,825 cotas negociadas, gerando uma movimentação de R$ 36,747 milhões, a um preço médio de R$ 112,43. O volume médio diário ficou em R$ uma média de R$ 1,837 milhão, para cerca de 16,3 mil cotas mudando de propriedade a cada dia útil.
