Reportagem do Valor de hoje bota em evidência escândalo do TBOF11
O Valor Econômico, jornal financeiro do Brasil, divulgou hoje (12) uma noticia sobre o TB Office – TBOF11 onde colocou em evidencia um escândalo no mercado de FIIs. O fundo vem sendo alvo de uma tentativa de aquisição de seu único imóvel pela gestora Hedge Investments, caso esse, o qual tem demonstrado algumas incertezas.
A proposta feita por esse FII restrito gerido pela Hedge consiste na venda da totalidade do prédio em questão comercial Tower Bridge Corporate, localizado na região da Berrini, zona sul de São Paulo e, subsequentemente, na liquidação do fundo imobiliário TBOF11, tudo isso pelo preço de “aproximadamente” R$ 90,50 por cota do TBOF11 (R$ 909,5 milhões). Ontem (11), as cotas fecharam o dia sendo negociadas a R$ 90,14.
Entenda o caso
O negócio seria realizado por meio de outro fundo imobiliário, o Hedge AAA, que ainda está em fase pré-operacional e, portanto, se a proposta for aprovada, o TB Office será liquidado.
No entanto, essa operação é questionada por cotistas, que veem conflito de interesses na proposta não solicitada, uma vez que a Hedge faz parte tanto da parte vendedora, como cotista, quanto da compradora.
Sobre a assembleia, os cotistas do TB Office, os FIIs da Hedge TOP FOF 1, 2 e 3 e a gestora Paladin haviam convocado a reunião para o dia 12. Mas a Comissão de Valores Mobiliários (CVM, órgão regulador do mercado de capitais) solicitou o adiamento e o assunto será deliberado em assembleia no dia 18 de novembro.
O grupo de investidores em fundos imobiliários (Grifi) que é contra o negócio, enviou uma reclamação a CVM declarando um possível conflito. “No caso em tela, há personagens que, a despeito da condição de cotistas do FII TB Office, alinham-se ao polo comprador. Presume-se que os fundos Hedge e Paladin atuam em face do FII TB Office, querem participar da deliberação sobre o aceite da dita proposta, exercendo um voto conflitado com os naturais interesses do fundo”, informou a nota.
EXCLUSIVO: Entrevista com Felipe Guarnieri a respeito da atual situação do TBOF11
Segundo o Valor, o Grifi também questiona o valor do negócio. “Os cotistas necessitam de uma avaliação atualizada para contemplar as condições do mercado imobiliário, que experimentou sensível evolução, com reflexo no valor do Tower Brigde Corporate”, diz a reclamação do Grifi, que considerou indicadores como aumento do aluguel e redução da vacância. A assinatura de novo contrato de locação na semana passada teve impacto positivo de 6,44% para a receita do fundo e reduziu a vacância do imóvel para 4,5%.
A proposta da hedge (R$ 909 milhões) teve base no valor contábil utilizando uma avaliação referente ao ano de 2018 (R$ 862,4 milhões). Isso foi questionado, pois, além da gestora não utilizar um laudo atualizado, o valor oferecido não representou um prêmio em relação ao valor de mercado das cotas negociadas na B3 no último mês.
BTG Pactual coloca em evidência a atualização do valor
Após a convocação da assembleia, o BTG disponibilizou um novo laudo que aponta um valor patrimonial cerca de 10% acima da oferta (R$ 995,2 milhões). A nova estimativa, porém, não contempla o potencial de valorização futura, segundo o laudo. O relatório cita que, “considerando que o preço [de locação] pedido atual é R$ 110/m², a consultora imobiliária entende que existe margem para aumento dos valores de aluguel dos contratos na ocasião das revisionais e renovações”.
O BTG também pondera haver chance de o próprio valor do imóvel subir. “O TB Office será impactado positivamente, podendo vislumbrar valorização em seu valor bem como em seu potencial em geração de receitas”, caso se concretize o cenário de avanço da agenda de reformas, manutenção das taxas de juros nos patamares atuais e retomada da atividade econômica” destacou.
Outro ponto importante mencionado foi sobre a forma de pagamento que, embora a proposta aponte que o pagamento seja à vista, parte do valor será captado por meio da securitização dos recebíveis imobiliários previstos na venda. E os créditos imobiliários deverão ser cedidos pelo TB Office à securitizadora em caráter definitivo. Para o Grifi, a Hedge quer concretizar parte da compra usando os aluguéis gerados pelo próprio ativo.
No mais, para a próxima assembleia, o BTG Pactual recomendou que o negócio não seja aprovado. Mas ponderou, em material sobre a assembleia, que a proposta deva ser livremente discutida e deliberada no âmbito da assembleia e no melhor interesse dos cotistas.
Texto adaptado: Valor Econômico
