Gestão do SNLG11 projeta retorno de dividendos a partir de abril; veja detalhes
A expectativa por parte da gestão do SNLG11 é melhorar as condições de atuação com o encerramento das SPEs que detém os imóveis.
A gestão do fundo imobiliário SNLG11 projeta retorno da distribuição de dividendos a partir de abril, de acordo com novo relatório divulgado. O patamar mensal estimado é entre R$ 0,36 e R$ 0,40 por cota.
A expectativa por parte da gestão é que as SPEs (Sociedades de Propósito Específico) que compõem parte do patrimônio do fundo sejam encerradas neste mês, o que permitirá que o fundo comece a receber receitas de aluguel a partir de abril.
“Traçamos um cenário mais pessimista (banda inferior), onde o fundo só inicia a apuração das receitas em maio. Consideramos também que o imóvel em Pirituba/SP (Itambé) não será locado ao longo do ano de 2024, embora a EREA tenha sido contratada para realizar a busca por interessados no imóvel”, afirma a gestora em relatório .
A empresa locatária do imóvel em Pirituba/SP, a Itambé, empresa do ramo de laticínios, notificou o interesse em sair do imóvel antes do término do contrato de locação, que ocorreria originalmente em junho de 2024. A saída está prevista para 30 de março de 2024, devido à busca por sinergias entre operações e ativos do grupo Lactalis, ao qual a Itambé agora pertence. O imóvel está localizado em uma região muito valorizada, a cerca de 15 km do centro de São Paulo, com histórico de baixa vacância.
Além disso, embora haja resultado caixa positivo nos meses de janeiro, fevereiro e março, o FII ressalta que enquanto as SPEs não forem dissolvidas, o resultado destas segue o regime contábil, e os resultados positivos são utilizados para abater os prejuízos acumulados.
SNLG11: perspectivas para 2024
Para 2024, a gestão do FII SNLG11 projeta desafios, mas afirma estar discutindo alternativas benéficas para o fundo e seus cotistas. O fundo começa 2024 com 6 imóveis em seu portfólio, sendo que 5 deles são de propriedade de suas SPEs. Em termos de dívidas, as SPEs do Fundo têm 2 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) em seu passivo, além da obrigação de cumprir o Compromisso de Compra e Venda (CCV) relacionado à aquisição de imóvel em Santa Luzia (MG).
O CCV (Custo de Construção de Vendas) dos imóveis Santa Luzia e Supermarket (RJ) gerou a obrigação de pagar a terceira parcela do acordo de compra. No momento da aquisição, o saldo a ser pago era de R$ 67.839.998. Em janeiro de 2024, o saldo corrigido por IPCA + 7,00% ao ano totalizou R$ 72.281.048.
Considerando a projeção do IPCA dos próximos meses em 0,33% ao mês (4% ao ano) e acrescentando os juros de 0,57% ao mês (7,00% ao ano), o saldo a ser pago é estimado em R$ 79.721.133 em dezembro de 2024. O IPCA desde a aquisição do ativo foi benéfico para o fundo, pois entre julho de 2023 e janeiro de 2024, o índice acumulado de inflação foi de 2,13% (equivalente a 3,68% ao ano).
Entre as discussões da gestão para enfrentar os desafios estão a possibilidade de nova emissão de cotas, a venda de imóveis do fundo, a renegociação dos termos da aquisição do ativo e a combinação de negócios para uma estrutura de capital mais equilibrada.
Dissolução das SPEs
Sobre a dissolução das SPEs, desde 2023 o time de gestão tem incorporado seus direitos e obrigações ao fundo. Esse movimento é considerado benéfico para os cotistas devido aos efeitos da eficiência tributária e do regime caixa, que permitem a distribuição dos rendimentos, uma vez que as SPEs acumulam prejuízo.
O efeito da eficiência tributária do FII representa uma diferença de 13,79% sobre a receita de locação, equivalente a R$ 3.101.088 em 2023. Por outro lado, a dissolução das SPEs implica em um desembolso estimado em R$ 8 milhões devido ao ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis).
Para lidar com isso, o fundo contratou um escritório especializado para buscar o reembolso desses recursos, mas o prazo para isso acontecer ainda não pode ser precisado, pois depende de decisão judicial.
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Emissão de cotas do SNLG11
Após assinatura do contrato de compra dos imóveis Santa Luzia/MG e Rio de Janeiro/RJ, o SNLG11 buscou formas de pagar as parcelas acordadas. A primeira parcela foi paga no ato da assinatura (R$ 25.655.509,15), mas não havia recursos suficientes para a segunda parcela.
Segundo a gestão, antes da assinatura, foram analisadas alternativas, riscos e custos associados à operação, sendo que a melhor alternativa foi a emissão de novas cotas.
A emissão do SNGL11 foi destinada a investidores profissionais, após o período que permitiu o exercício de direitos de preferência por todos os cotistas, e o preço foi determinado pelo valor da cota patrimonial mais os custos da oferta. O objetivo da emissão é utilizar os recursos para pagar obrigações de curto prazo do fundo.
Até o momento, já foram liquidadas as debêntures conversíveis em cotas (DPS) e a primeira liquidação da oferta, totalizando R$ 22.345.987,59 (641.794 novas cotas), sem considerar os custos da emissão. Resta, portanto, o saldo de R$ 17.646.306,03 (506.641 novas cotas).
Evolução dos ativos do FII
Em 2023, a Colliers foi contratada para realizar a reavaliação anual dos imóveis. Em dezembro, o resultado dos laudos foi publicado, destacando a apreciação no valor de mercado dos imóveis em R$ 41.937.387,00.
Dada a reavaliação dos ativos do SNGL11, o impacto positivo de R$ 41.937.387,00 foi refletido no Valor Patrimonial. Por esse motivo, consideradas as 1.888.174 cotas emitidas, houve aumento de R$ 22,21 na cota patrimonial.
Ao final de janeiro, o fundo possuía R$ 336,8 milhões em ativos, incluindo 89.351 metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) a um preço médio ponderado de R$ 27,76 por metro quadrado e contratos com vencimento médio ponderado de 3,69 anos. Em relação ao passivo, o fundo tinha R$ 216,8 milhões em obrigações, com uma remuneração média ponderada de IPCA + 7,14% ao ano e um Loan to Value (LTV) de 67,51%, considerando garantias no valor de R$ 321,2 milhões.
Dessa forma, deduzindo o passivo do ativo, o NAV (Net Asset Value, ou Valor do Ativo Líquido) apurado pelo time de gestão é de R$ 47,44 por cota, cerca de R$ 120.022.740. Na última sexta-feira, o fundo imobiliário SNLG11 fechou o pregão da B3 negociado a R$ 23,99, o que significa uma relação P/VP de 50,5%.
