TRXF11: diversificação e contratos atípicos são arma para manter rentabilidade
Em entrevista ao Funds Explorer, sócio da gestora do FII TRXF11 fala sobre estratégias para manter distribuição de ganhos aos cotistas.
Manter a diversificação de credores e optar por operações mais complexas, que envolvem os chamados contratos atípicos de aluguel, estão entre as principais armas da gestão do FII TRX Real Estate (TRXF11), um dos principais fundos imobiliários de tijolo do mercado, com atuação híbrida, ou seja, em vários segmentos dentro do mercado de construções reais.
De acordo com seu último relatório gerencial, o FII TRXF11 apresenta valor patrimonial de R$ 1,670 bilhão, o equivalente a R$ 108,67 por cota, dividido em 56 imóvei, com uma área bruta locável próxima a 590 mil metros quadrados e foco praticamente total em renda urbana, ou seja, no aluguel de lojas da varejo de grande porte.
Mas nem sempre foi assim: o fundo nasceu em 2019 com mandato híbrido, e as primeiras aquisições, após o aporte inicial de capital, incluíram duas lojas e dois galpões logísticos. Hoje, embora o portfólio esteja concentrado em renda urbana, o mandato do fundo segue híbrido.
“O mercado de fundos de tijolo é muito dinâmico, em alguns momentos ele está mais propício a gerar oportunidades positivas num setor, de galpões logísticos, por exemplo, e depois ele se posiciona melhor para outro setor, como o de shoppings. A ideia, assim, foi surfar sempre a melhor onda, a cada momento, e criar as melhores oportunidades para nossos investidores”, explicou Gabriel Barbosa, sócio da TRX Investimentos e membro do comitê de investimentos, responsável pela tomada de gestões estratégicas da empresa, em entrevista ao Funds Explorer.
Em janeiro, o fundo imobiliário TRXF11 concluiu a venda do último galpão de seu portfólio atual, locado ao grupo Pão de Açúcar (GPÀ) em Caucaia, região metropolitana de Fortaleza. O GPA já representou mais de 90% da receita, mas hoje está em 17,75% desse valor, atrás do Assaí (45,77%). No médio e longo prazo, após concluir a aquisição de cinco lojas do Grupo Mateus, no formato built to suit (construção do imóvel sob medida para as necessidades do locatário), a tendência é que a rede varejista, que se destaca no Nordeste do Brasil, passe a ocupar o segundo lugar entre os devedores do FII.
“É uma empresa listada em bolsa, saudável financeiramente, com risco de crédito AAA. Um dos pontos positivos do setor de renda urbana é que a gente não precisa se concentrar nas grandes praças, como São Paulo e Rio, porque o varejo está em todo lugar com grande concentração de pessoas”, diz o analista da TRX.
TRXF11: reciclagem e longos contratos
A negociação ilustra ainda outra estratégia de atuação do fundo TRXF11, a gestão ativa do portfólio, com espaço para constante compra e venda de ativos. “À medida que a gente identifica boas possibilidades para destravar valor em alguns imóveis, que não sejam estratégicos e cuja venda represente um bom preço, podemos negociar, usando o capital para distribuição aos cotistas e também para novas aquisições, fazendo a reciclagem de nosso portfólio”, explicou Gabriel Barbosa.
Outra tática do fundo é a adoção de contratos atípicos, que representam hoje mais de 90% dos acordos do TRXF11. Esse formato costuma ser usado em imóveis de grande porte, especialmente após negociações nas modalidades built to suit e sale and leaseback (compra para posterior locação ao antigo proprietário).
Nesse tipo de contrato, os prazos de vencimento são de longa duração, em torno de 20 anos, e com uma garantia importante para o proprietário: a multa por desocupação antecipada equivale ao valor integral devido pelo credor até o vencimento do acordo. “Esses acordos fogem da tipicidade da lei do inquilinato e funcionam como garantia para o fundo, que faz um investimento relevante para evitar uma rescisão antecipada”, apontou Barbosa.
O gestor explica, ainda, que operações complexas em geral são preparadas sob demanda, caso de uma loja entregue no fim do ano passado ao grupo Leroy Merlin em Salvador (BA). “Não fazemos desenvolvimento especulativo, não compramos imóveis vazios, por exemplo, mas atendemos ao interesse de eventuais interessados em contratos built to suit. É um modelo em que a TRX tem muita expertise e que vemos como ideal para manter nossa distribuição de dividendos, que é o foco do nosso cotista”, conclui o gestor Gabriel Barbosa.
Em fevereiro, o TRXF11 pagará R$ 0,90 por cota, um dividend yield de 0,81% em relação ao valor de fechamento da cota, R$ 111,54, no dia 31 de janeiro, quando o anúncio foi feito. O valor será efetivamente pago nesta sexta-feira (16), e que está no guidance para todo o primeiro semestre de 2024.
