TRXF11 vai investir no segmento que “Não foi afetado pela Pandemia”
O BRL Trust, administrador do TRX Real State (TRXF11) apresentou em seu relatório do mês de abril/20 sua visão macro do mercado e seus principais acontecimentos no mês.
Mercado: Considerações do time de gestão do TRXF11
No mês de abril, os mercados se recuperaram parcialmente das quedas generalizadas
ocorridas em março.
O Ibovespa e o IFIX fecharam o mês com valorizações de 10,25% e 4,39%, respectivamente. Porém, mesmo em um mês positivo para o mercado de ações e fundos imobiliários, o período foi de grandes oscilações e alta volatilidade.
O começo do mês foi marcado por notícias positivas, como o afrouxamento das tensões
entre a Rússia e a Arábia Saudita sobre a produção de petróleo e aprovação de pacotes
de estímulo à economia nos EUA e no Brasil.
Ao longo do mês, o arrefecimento da propagação da Covid-19 nos países mais afetados da Europa e a expectativa que o pico de novos casos diários havia sido atingido nos EUA, principalmente em Nova York, fez com que o pessimismo extremo fosse deixado de lado e favoreceu os índices de ativos de risco de forma generalizada no mundo inteiro.
No Brasil, mesmo que os números de novos casos diários de pessoas contaminadas pelo
coronavírus ainda estejam em evolução, os mercados de ações, juros futuros e fundos
imobiliários apresentavam forte recuperação em abril, se aproveitando do sentimento
positivo vindo do cenário internacional, que, do ponto de vista humanitário, sinalizava que
talvez o pior da pandemia tenha ficado para trás.
Porém, esse sentimento positivo foi colocado a prova com a crise política gerada pela saída de Sergio Moro do Ministério da Justiça e Segurança Pública. O anúncio da saída e, pior, as acusações realizadas pelo ex-Ministro contra o Presidente Jair Bolsonaro, fez com que grande parte da recuperação fosse revertida, como reflexo de mais insegurança politica, para um momento de grandes desafios econômicos.
Porém, na última semana do mês, os mercados de forma geral voltaram a se recuperar,
com a percepção de que o Ministro da Economia, Paulo Guedes, pode ter saído mais
forte da crise e que o Governo voltará a buscar uma base no Congresso Nacional, visando a manutenção do equilíbrio fiscal e da agenda de reformas.
De forma geral, a plena recuperação dos ativos de risco ainda esbarra em uma solução
médica para a pandemia da Covid-19 e em como as economias mundiais voltarão a
“funcionar” após o longo período de quarentena que ainda estamos vivendo.
Por aqui, os números mais recentes do Boletim Focus apontam que os analistas de mercado estão apostando em um longo período de inflação e juros baixos, o que pode favorecer a performance dos ativos reais, em relação aos demais ativos.
Por TRX Gestora de Recursos
TRXF11: Acontecimentos e informações de resultados
No dia 30 de abril, foi anunciado a distribuição de R$ 0,67 por cota aos investidores que detinham cotas naquela data. Esse valor representa um dividend yield anualizado de 8,55%, e 0,71% no mês, sobre a cota de fechamento do mês (R$ 94,00).
No mercado secundário, suas cotas sofreram desvalorização de 2,08%. No ano, a rentabilidade total do TRXF11, que inclui a variação da cota e a distribuição de dividendos, é de -4,95%, contra -16,56% do IFIX.
Em abril, as cotas do TRXF11 foram negociadas em 95% dos pregões da B3, com volume total negociado de R$ 2,73 milhões. Esse volume representa equivalentes 1,55% do total de cotas do fundo.
Falando agora de seu portfólio, o relatório apontou que não houve nenhuma inadimplência dos locatários dos imóveis, o que, de acordo com seu gestor, reforça a visão de que o TRXF11 possui uma carteira bastante defensiva para o momento atual, com contratos de locação com vencimentos longos, com características de atipicidade e inquilinos que são empresas grandes/multinacionais e de setores considerados como essenciais.
O fundo finalizou o mês de abril com 97,8% alocados em 4 empreendimentos, sendo 2 localizados no Ceara/CE, 1 em São Paulo/SP e 1 no Rio de Janeiro/RJ.
Todos os contratos de locação do TRXF11 são 100% atípicos e tem vencimento somente após 2028.
TRXF11: 2ª emissão de cotas
No dia 15 de abril, foi divulgado a aprovação da 2ª emissão de cotas do fundo. Conforme dados do comunicado, as principais características da oferta serão:
- Tipo da Oferta: ICVM 476;
- Montante Total da Oferta de até: R$ 816.000.000,00;
- Montante Mínimo da Oferta: R$ 1.008.000,00;
- Preço de Emissão Unitário: R$ 96,00;
- Custo Unitário da Oferta: R$ 1,60;
- Período do Direito Preferência: Cotistas detentores de cotas em 15/04 poderão
manifestar o exercício de seu Direito de Preferência, total ou parcialmente, a partir de 23 de abril, inclusive, e 06 de maio, inclusive, junto à B3, por meio de seu respectivo agente de custódia, e até 07 de maio junto ao escriturador das cotas do fundo; - Destinação dos Recursos: Aquisição dos Ativos Imobiliários objeto do Fato Relevante
publicado em 05 de março.
No entanto, dado o impacto negativo da crise causada pela pandemia da Covid-19, o time técnico da TRX, junto com os assessores técnicos contratados para essa operação (Amaral D’Ávilla Engenharia de Avaliações e o escritório Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich &
Schoueri Advogados) mantiveram o foco na conclusão das diligências e, mesmo com
dificuldades operacionais, conseguiram cumprir o prazo estabelecido inicialmente.
Já em relação a captação dos recursos, durante o mês de abril foi acordado com o Grupo Pão de Açucar (GPA) a extensão do prazo de captação e que o pagamento poderá ser realizado em 2 tranches (parcelas), sendo a primeira estimada para o mês de maio e a segunda estimada para o mês de junho.
A primeira liquidação tem como objetivo a aquisição de 13 a 16 lojas, com o volume de recursos necessários entre R$ 400 e R$ 500 milhões.
Assim, foi aprovada a 2ª emissão de cotas do TRXF11 para fazer frente a parte dos
recursos necessários para essa primeira liquidação.
As outras fontes de recursos, portanto, serão:
- A antecipação dos recebíveis dos contratos de locação das lojas adquiridas, em uma estrutura muito parecida a operação de aquisição do Centro de Distribuição Pão de
Açúcar e Loja Assaí Caucaia-CE, que fazem parte do portfólio do TRXF11 atualmente; - A 1ª emissão de cotas do TRX Real Estate II FII – TRXB11, fundo constituído exclusivamente para essa operação, com prazo determinado de 2 anos e controlado pelo TRXF11. Após este prazo, está prevista em regulamento a incorporação do TRXB11 pelo TRXF11.
O investimento do TRXF11
No último dia 05 de março/20, o fundo comunicou ao mercado, através de um fato relevante, a celebração do Compromisso de Compra e Venda para a aquisição, pelo valor total de R$ 1.245.885.000,00 e posterior locação, por 15 anos, através de um contrato atípico, renováveis por mais 15 de 43 imóveis do Grupo Pão de Açúcar. Neste comunicado ainda foi informado que a efetivação da aquisição dependeria da superação de certas condições suspensivas até o dia 16 de abril.
“No dia 22 de abril, o Grupo Pão de Açúcar, que é o grupo controlador de 2 dos 4
locatários atuais do TRXF11 e que representam somados 45,3% das receitas do Fundo,
reportou ao mercado o desempenho de vendas do GPA no 1º trimestre de 2020. No
Brasil, a Receita Bruta alcançou R$ 15,9 bilhões, importante avanço de 15,0% no total e
de 6,9% nas “mesmas lojas”. Ou seja, mesmo em um momento de crise para a economia
e para o varejo, o GPA tem apresentado expansão em seu faturamento e se provado uma
empresa resiliente para o cenário atual”.
O administrador do TRXF11 disse em seu relatório que toda a operação foi elaborada e estruturada com o objetivo de viabilizar a aquisição de um portfólio de imóveis que fará com que o TRXF11 cresça em tamanho e porte, diversificando a carteira do fundo em várias regiões do Brasil, com grande predominância de capitais e/ou grandes cidades, preservar os interesses dos atuais cotistas do TRXF11 e manter o atual nível de rentabilidade das distribuições mensais.
O TRXF11 é um FII destinado a investidores em geral. Suas negociações na bolsa foram iniciadas no último dia 23 de janeiro/20.
