TRXF11 anuncia venda com lucro de 9 imóveis; haverá impacto nos dividendos?
O fundo imobiliário TRXF11 anunciou um acordo para a venda de nove imóveis de varejo, locados a três grandes grupos varejistas do país. O valor total da negociação foi estimado em R$ 672 milhões, preço 5,50% acima do valor total dos últimos laudos de avaliação dos Imóveis, segundo a gestão.
Os ativos envolvidos somam 134.923 metros quadrados de área bruta locável (ABL), com área de terreno estimada em pouco mais de 200 mil metros quadrados. Os imóveis são os seguintes:
- Sam’s Club Jabaquara, em São Paulo, e Carrefour Jaboatão dos Guararapes (PE), bandeiras do grupo Atacadão Carrefour;
- Lojas do Grupo Mateus em Belém (PA), Juazeiro (BA) e Petrolina (PE);
- Lojas do Assaí em Campina Grande (PB), Jequié (BA), Paulo Afonso (BA) e Piracicaba (SP).,
O acordo prevê também a concessão de período de exclusividade, que permitirá ao interessado realizar as análises necessárias para a confirmação da viabilidade da aquisição dos imóveis, num prazo projetado de até 120 dias.
O pagamento terá 65% do valor quitado à vista, momento a partir do qual o comprador fará jus ao recebimento integral dos imóveis. Os 35% restantes devem ser quitados em até 5 anos.
A taxa interna de retorno (TIR) projetada é de 15% ao ano, e a expectativa da TRX Investimentos é um lucro de cerca de R$ 230 milhões, ou R$ 7,08 por cota do TRXF11. Esse valor leva em conta que três dos imóveis pertencem ao TRXB11, fundo do qual o TRXF11 é o cotista majoritário e controlador. A gestora destaca que os valores são estimados, sujeitos à alteração, e não representam nem devem ser considerados como promessa de rentabilidade.
A gestora projeta, ainda, uma redução da alavancagem dos dois FIIs, considerando que os saldo devedor dos CRIs que financiaram a aquisição dos Imóveis é de cerca de R$ 186 milhões para o TRXF11 e de R$ 102 milhões para o TRXB11, valores que serão quitados a concretização da venda.
TRXF11 prorroga guidance de dividendos
A TRX Investimentos optou por prorrogar o atual guidance de dividendos do TRXF11, no intervalo entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota, até dezembro de 2026. Nesta semana, o FII já havia anunciado a venda de um ativo, ocupado por um posto de combustíveis próximo a uma loja do Extra, na zona sul de São Paulo.
O negócio foi fechado por R$ 5.350.000,00, e o FII já recebeu a entrada de R$ 2.350.000,00. O valor restante será pago em 10 parcelas mensais de R$ 300 mil, sem reajuste. O lucro da transação foi estimado em cerca de R$ 300 mil, com TIR aproximada de 13,09%.
Segundo a TRX, a venda dos nove imóveis vai ao encontro da estratégia dos fundos de aproveitar boas oportunidades para realizar a venda de imóveis com ganho de capital, distribuição de lucros extraordinários aos cotistas e geração de caixa para reinvestimento em novas negociações.
Caso essa e outras negociações de compra em andamento sejam concluídas, o TRXF11 deve ficar com um portfólio de 112 imóveis, com ABL superior a 1,1 milhão de metros quadrados e um patrimônio líquido de R$ 5,133 bilhões.
