5 vantagens dos contratos atípicos que você precisa conhecer
No mercado imobiliário existem dois tipos de contratos de locação: os contratos típicos e contratos atípicos. Os primeiros são os mais comuns do mercado, enquanto os contratos atípicos são mais longos e não possuem revisional de aluguel. Mas quais as principais vantagens desses contratos?
Na visão da Guardian Gestora, os contratos atípicos são vantajosos por possuírem essas 5 características abaixo:
- Contrato longo prazo 10 anos ou mais
- Multa de rescisão igual a somatória dos aluguéis remanescentes
- Sem revisional de aluguel
- Correção por inflação obrigatória
- Previsibilidade das receitas
Já os contratos típicos, que são tipificados pela lei do inquilinato, são os contratos mais convencionais do mercado. Eles estão mais presentes nos ativos de lajes corporativas e no mercado residencial. Normalmente, esses contratos duram de 3 a 5 anos, com possibilidade de revisional após o 3° ano de contrato.
Além disso, os contratos típicos também possuem reajustes anuais, geralmente indexados ao IPCA ou IGP-M. Porém, existem alguns pontos que podem fragilizar os investimentos imobiliários quando efetuados sob contrato típico, neste caso:
- Aviso prévio curto;
- Multa de 3 meses proporcionais ao prazo remanescente;
- Revisão de valor trianual;
- Não obrigatoriedade de repasse de inflação
Na visão da gestora Guardian, em negócios mais estruturados como a construção de sedes e fábricas com uso específico, existe maior necessidade de investimento. Ou seja, nessas situações os contratos atípicos são mais interessantes.
Contratos atípicos nos fundos imobiliários: as vantagens na prática
Em relação aos contratos atípicos, os valores dos aluguéis são definidos no início da operação. Como destacado anteriormente, durante toda vigência do contrato, nenhuma das partes pode pedir revisão, o que dá maior previsibilidade tanto para o locador quanto para o inquilino.
Como os contratos atípicos tem um prazo de vigência mais longo e com reajustes anuais, existe maior previsibilidade de receita, com fluxo garantido pelo contrato. Neste ponto, é simples perceber que o imóvel possui maior proteção inflacionária, uma vez que os aluguéis sempre serão corrigidos no longo prazo.
Mesmo em períodos de estresse econômico, os contratos atípicos trazem maior segurança para o mercado. Como não há revisional de aluguel no meio do percurso, a judicialização tende a ser menor.
Se os contratos atípicos possuem essas vantagens, porém, a saúde financeira do inquilino é essencial. Por meio dela, é possível extrair maior valor desses contratos entre os fundos imobiliários e seus locatários.
O GALG11 e seus inquilinos
Entre os fundos imobiliários do setor logístico, o GALG11 possui todos seus imóveis com contratos atípicos. Com contratos bem estruturados e com inquilinos que são referências em seus segmentos, o fluxo de recebimentos do fundo também é protegido pela saúde financeira dos seus locatários.
A gestora do GALG11 ressalta que todos os inquilinos do fundo possuem avaliação de crédito igual ou melhor que a avaliação do país. Empresas como BAT (British American Tobacco), BRF, Almanara e Air Liquidi são companhias com operações robustas e credibilidade no mercado.
Em outras palavras, os contratos atípicos quando fechados com empresas com credibilidade, formam uma sinergia vantajosa tanto para os fundos imobiliários quanto para os inquilinos.
