XPLG11, VILG11 e mais: Itaú BBA reforça otimismo em FIIs logísticos; o que esperar do mercado?

O Itaú BBA continua otimista com o mercado de galpões logísticos. Veja as recomendações e o panorama do segmento.

21/03/2024 às 14:56
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Atualizado em: 21/03/2024 às 14:56

O Itaú BBA continua otimista com o mercado de galpões logísticos, avaliando que os ativos de maior qualidade técnica e os mais bem localizados devem sofrer pouco com a nova oferta de estoque. Neste contexto, XPLG11, VILG11 e RBRL11 receberam recomendação de compra dos analistas.

Segundo o BBA, mesmo com estoque relevante sendo entregue nos últimos trimestres, a vacância física dos galpões logísticos apresenta tendência de queda desde meados de 2017.

“De fato, tivemos alta do indicador [vacância] no terceiro e no quarto trimestres de 2022, mas a tendência de queda voltou a se confirmar nos três primeiros trimestres de 2023, voltando a mostrar uma leve alta no quarto trimestre de 2023”, explica o BBA.

As entregas de novos centros de distribuição devem continuar nos próximos trimestres e podem aumentar a taxa de vacância física em regiões não consolidadas, dependendo da demanda por locação. São Paulo deve receber 29% do total das entregas previstas para 2024.

Conforme mostram dados da SiiLa, espera-se uma redução na taxa de vacância para o mercado carioca nos próximos anos. Já para São Paulo, prevê-se uma queda da vacância neste ano, seguida por um leve aumento em 2025 e 2026.

Além disso, desde o início de 2021, o BBA vêm observando uma tendência de alta nos preços de aluguel, que coincide com os patamares mais baixos de vacância física. “Existem alguns “pontos fora da curva”, que já mostraram algum ajuste nos últimos trimestres e que podem não se sustentar no médio prazo: as curvas de Minas Gerais para ativos classe A e A+ e para ativos classe B; e a curva do Rio de Janeiro para ativos classe B.”

XPLG11, VILG11 e RBRL11 recebem recomendação de compra do BBA

No relatório, o BBA analisou 8 FIIs do segmento de galpões logísticos, dos quais 3 têm recomendação de compra e 5 têm recomendação neutra.

O fundo HSLG11 teve sua recomendação alterada de compra para neutra devido à sua alta exposição (38%) em apenas um inquilino.

Os FIIs XPLG11, VILG11 e RBRL11 receberam recomendação de compra da Casa. Sobre o RBLR11, os analistas afirmam que o FII tem nomes com baixo risco de crédito e maior exposição ao e-commerce (40% da receita imobiliária).

No caso do VILG11, os setores que mais marcam presença no portfólio são o de e-commerce e o de transportes e logística, que, juntos, representam 58% da receita mensal recorrente.

O prazo médio de vencimento dos contratos é de 3,8 anos, 81% deles são típicos e 79% são indexados ao IPCA. O fundo estava com uma taxa de vacância zerada até final de 2022, mas este indicador foi impactado pela saída de alguns inquilinos

Já entre os pontos positivos do XPLG11 tem a receita mensal do fundo diversificada, sendo que o maior locatário (Leroy) representa 14% do total. Os contratos estão bem divididos entre típicos (33%) e atípicos (67%), sendo que 75% deles são indexados ao IPCA e 70% dos vencimentos são para 2027 ou depois. O setor mais representativo nas receitas do fundo é o comércio varejista e a inadimplência está bem controlada.