Percebemos uma dúvida bastante recorrente, principalmente por parte dos investidores iniciantes, acerca da dinâmica dos fundos imobiliários de papel.
A rigor, os FIIs de papéis investem, de maneira majoritária, em títulos de dívida imobiliária e outros valores mobiliários.
Dentre os títulos permitidos, os mais comuns são dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Dito isso, portanto, falar de FIIs de papel é basicamente falar sobre os CRIs.
Vale aqui destacar, no entanto, que fundos de tijolo também investem em títulos de dívida, mas esses não são os principais ativos de base desse tipo de FII, dado que sua predominância de investimento se faz justamente em imóveis físicos.
Feita essas ressalvas, cabe a pergunta:
Você sabe o que são os CRIs?
Os CRIs foram criados pela Lei 9.514/97 e são definidos por ela como “títulos de crédito nominativo, de livre negociação, possuem lastro em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro”.
Adicionalmente, os CRIs são emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras, e o ato de securitizar pode ser definido como a transformação de uma dívida imobiliária (ou várias) em títulos negociáveis.
Dessa maneira, fica possível concluir que os CRIs permitem que incorporadoras, construtoras e instituições financeiras acessem o mercado de capitais para obtenção de recursos utilizando seus recebíveis como lastro das operações.
Tudo isso é feito com uma excelente “amarração” jurídica, o que dá uma boa segurança ao investidor.
A princípio, conceito pode parecer complexo, mas não é.
Abaixo apresentamos em três simples passos um exemplo de como surge um CRI lastreado em financiamento imobiliário:
1 – Uma ou várias pessoas realizam financiamentos imobiliários diversos. Essas pessoas se tornam devedoras das obrigações que assumiram. A contraparte, nesse caso, se torna o credor;
2 – O credor, detentor do direito de receber, portanto, emite um título chamado Cédula de Crédito Imobiliário (CCI). Os CCIs representam o crédito imobiliário, ou seja, o direito de receber o pagamento das dívidas assumidas por quem realizou o financiamento imobiliário;
3 – Os CCIs são cedidos para uma companhia securitizadora que os “empacota” e utiliza como lastro para emissão dos CRIs. Esses passam, por sua vez, a ser adquiridos e negociados por investidores diversos (inclusive os FIIs);
Assim sendo, o investidor que adquire um CRI recebe uma remuneração periódica (juros ou cupom), além da atualização do valor nominal por um indexador, de forma também periódica ou no vencimento do título.
É importante aqui observar que quem adquire um CRI já possui, em tese, uma previsão da renda que irá receber, por isso eles são considerados ativos de renda fixa.
Além do financiamento imobiliário como lastro, mencionado anteriormente, os CRIs também podem ser lastreados em contratos de compra e venda de imóvel ou contratos de locação, arrendamento e superfície.
Agora que já se sabe o que é um CRI, fica mais fácil entender a dinâmica de um FII de papel.
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