XPML11 exibiu a menor liquidez em 1 ano e segue sem distribuir rendimentos
O XP Malls (XPML11) divulgou na tarde da sexta-feira, 05 de junho/20, seu relatório de resultados com base nos acontecimentos de abril e maio.
A XP Vista Asset – gestor – relatou que no mês de abril o XPML11 foi severamente afetado pelo fechamento provisório de todos os shoppings do seu portfólio.
Como resposta desse forte impacto, a XP informou que o fator que mais contribuiu com esse resultado negativo foi a decisão, por parte dos administradores dos empreendimentos nos quais o fundo detém participação, de isentarem os alugueis mínimos dos lojistas para o mês.
Na visão da gestora, essa foi uma decisão acertada que contribuiu para amenizar as perdas dos lojistas neste momento e buscando evitar que as operações não resistam à crise, aumentando a vacância dos empreendimentos.
Referente aos demais investimentos, os destaques foram:
- Nos fundos de renda fixa o fundo obteve uma marcação a mercado negativa neste mês, fato que ocorreu em diversos fundos DI da indústria;
- Neste mês tivemos o último impacto dos juros do CRI nas despesas financeiras, o que só voltará a ocorrer a partir de agosto de 2021;
- Os indicadores operacionais do fundo, por sua vez, foram todos zerados, em
função dos shoppings fechados.
No relatório, o XPML11 trouxe uma seção extraordinária apresentando os impactos da crise até este momento. Foram abordados os principais assuntos para a atual realidade. Confira:
XPML11 – Inadimplência dos Condomínios dos Shopping Centers
“Durante suas últimas comunicações oficiais, sejam relatórios mensais, trimestrais ou fatos relevantes, a gestora tem chamado atenção para o potencial cenário difícil que seria vivido pelos empreendimentos do fundo nos meses em que os shoppings estivessem fechados.
O maior ponto de atenção de curto prazo é a possibilidade de serem necessários aportes do empreendedor nos condomínios dos shoppings do portfólio. Essa necessidade seria consequência de eventual inadimplência relevante no pagamento das cotas condominiais dos lojistas em cada empreendimento e vital para a realização dos pagamentos mensais de despesas dos respectivos condomínios.
No primeiro mês após o início da crise, registramos uma inadimplência abaixo da esperada e da média da indústria, apesar de ter sido bastante alta quando comparada com um mês sem impactos do COVID-19. A inadimplência líquida dos condomínios (somando encargos comuns e específicos) do fundo no mês de abril foi de 22,0%.
Diferentemente do que foi alertado no último relatório mensal, de forma surpreendente e trazendo certo otimismo, a inadimplência dos condomínios do fundo no mês de maio foi significativamente menor do que a de abril, ainda mais se considerado o valor financeiro desta inadimplência, visto que todos os shoppings, sem exceção, tiveram uma diminuição
drástica no custo condominial dos empreendimentos com quedas de até 60% no valor do condomínio comparado ao período anterior ao COVID-19.
O XP Malls encerrou o mês de maio com uma inadimplência de 10,4% nos seus condomínios. Importante frisar que os montantes financeiros de inadimplência não necessariamente serão convertidos em aportes por parte dos empreendedores, visto que também é necessário avaliar a situação de caixa de cada condomínio.”
Ativos do XPML11
“Durante os meses de abril e maio, conforme instruído pelas autoridades competentes em função dos efeitos do COVID-19, todos os 12 shoppings do portfólio do XP Malls permaneceram fechados, mantendo abertas apenas operações de serviços essenciais para a população.
Ainda no final de abril algumas cidades permitiram que os shoppings fossem reabertos parcialmente e em maio a quantidade de shoppings que puderam retomar suas operações, ainda que de forma lenta, chegou quase a um terço do total de shoppings no Brasil.
Apesar disso, no portfólio do XP Malls, até o final da primeira semana de junho, apenas os shoppings Ponta Negra (em Manaus) e Catarina Fashion Outlet (em São Roque, próximo à São Paulo), tiveram suas reaberturas permitidas, com uma série de restrições, respectivamente nos dias 01/junho e 03/junho.”
Atualmente a carteira imobiliária do XPML11 é composta por 13 shopping centers, sendo 12 em operação, os quais possuem, em conjunto, aproximadamente 2.000 lojas.
Em sua carteira, a principal alteração foi um pequeno aumento nas alocações táticas em FIIs, sendo estes fundos imobiliários multi-ativos do setor de shopping centers. O gráfico abaixo demonstra o percentual em cada tipo de ativo que o XP Malls detinha no final de abril/20.
XPML11 – Distribuição de Rendimentos
“Diante da determinação das autoridades competentes pelo fechamento temporário de todos os shoppings do portfólio do XPML11 e da baixa previsibilidade quanto aos impactos que estas medidas causarão no resultado do Fundo nos próximos meses, a gestora optou por não distribuir rendimentos mensalmente aos cotistas até que se tenha maior visibilidade quanto a estes impactos, cenário este que será reavaliado recorrentemente junto às administradoras dos shoppings.
“A gestora optou por não distribuir rendimentos mensalmente aos cotistas até que se tenha maior visibilidade quanto a estes impactos.”
Esta medida visa proteger o patrimônio do XPML11, visto que ainda não é possível confirmar o tamanho do impacto negativo no resultado do fundo nos próximos meses.
Assim como neste mês, é possível que o fundo tenha resultado negativo nos próximos meses, uma vez que não foi cobrado aluguel no período em que os shoppings estiveram fechados e que há possibilidade dos proprietários terem que fazer aportes para honrar com as despesas condominiais dos empreendimentos do portfólio.
Além disso, a tendência é que novas isenções e/ou descontos sejam concedidos aos lojistas no estágio inicial de reabertura e recuperação dos empreendimentos, até que as vendas retornem para um patamar mais saudável.”
A figura abaixo exibe a composição do resultado financeiro e a distribuição por cota nos últimos 12 meses:
Liquidez: Com 100% de presença nos pregões, ocorreram 989 mil negociações movimentando um volume de 89 milhões. A liquidez média diária foi de R$ 4,5 milhões (27% abaixo do mês anterior) e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 96,33 por cota.
XPML11 tem o menor volume de negociações mensais desde junho/19.
O XPML11 é um FII do tipo tijolo/shoppings gestão ativa que possui um patrimônio de R$ 1,93 bilhões. Sua taxa de administração é de 0,55% ao ano adicionado a uma performance de 20% do que exceder seu benchmark (IPCA + 6% ao ano). Nos últimos 12 meses, a variação da cota é negativa em 0,71%.
