Bom Dia FIIs – HGLG11, KISU11, XPLG11 – Confira os destaques de 10/11
O IFIX fechou a última quarta-feira (10) em alta de 0,01%, terminando o dia em 2.627,20 pontos. No acumulado do mês de novembro e do ano de 2021, a variação do índice é de -1,81% e -8,46%, respectivamente.
Já o índice SUNO30 fechou em queda de -0,22% e 94,93 pontos. Veja na tabela abaixo:
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
HGLG11 informa sobre gestão de ativos e mostra “resultado” de alavancagem
A Credit Suisse, gestora do CSHG Logística FII (HGLG11), comunicou nesta quarta-feira (10) aos seus investidores, os resultados referentes ao mês de outubro. Também, a gestão aproveitou para informar sobre a gestão de ativos e o quanto o fundo deve em suas operações de alavancagem.
Referente a outubro, o HGLG11 apresentou uma receita total de R$ 28,1 milhões, levando a um resultado de R$ 25,5 milhões R$ 1,19 por cota:
Alguns fatos impactaram positivamente o caixa do fundo, dentre eles:
- o pagamento do aluguel trimestral do imóvel Volkswagen Vinhedo no valor aproximado de R$ 9,8 milhões (R$ 0,46 por cota);
- o lucro no pré-pagamento de um CRI de R$ 65 milhões que compunha a carteira de ativos e gerou um resultado de aproximadamente R$ 3,0 milhões (R$ 0,14 por cota).
Sobre o CRI, a gestão explicou que o investimento foi feito no momento mais agudo da pandemia no qual o mercado de crédito estava sem liquidez e com taxas bem atrativas.
Esta operação possuía uma taxa de juros de CDI + 5% a.a. com um excelente risco de crédito e um ativo logístico em garantia.
Como era esperado, a dívida seria pré-paga em um momento de maior liquidez do mercado de crédito e possuía um prêmio de pré-pagamento para remunerar esta situação.
Movimentação dos inquilinos do fundo e pagamento de ativo
Sobre as locações, com a saída parcial da TI Brasil do Condomínio SJC e da saída parcial da Bosch do HGLG Itupeva I, a vacância física do HGLG11 aumentou, saindo de 6,3% para 8,0% no mês.
Em contrapartida, o CONE G04, que ainda está em obra, teve uma notícia positiva no mês dado a pré locação de 3 módulos com a possibilidade de locação de mais um módulo que juntos representariam 57% de ocupação no galpão.
O fundo também concluiu o pagamento pela aquisição de galpões em Extrema. Desta forma, o Fundo concluiu a totalidade dos pagamentos pela aquisição dos Imóveis.
A partir deste mês o HGLG11 terá a receita completa dos novos ativos, equivalente ao valor de R$ 832.629,66 por mês. O investimento total representou um cap rate atual de 10,7% ao ano, sendo o cap rate individualizado da parcela paga foi de 8,6% ao ano.
Explicação sobre desistência de compra de ativo e alavancagem
No dia 5 de novembro, o HGLG11 desistiu da compra da fração ideal de 89% de um terreno localizado na cidade de Cajamar, no estado de São Paulo.
A referida operação envolvia a construção de um complexo de galpões logísticos com área bruta locável total projetada de aproximadamente 197.000 m².
A gestão disse que a desistência foi motivada por vários fatores, entre eles:
- a piora do cenário macroeconômico do país que vem afetando o custo de capital
- os preço de locação e oferta na região;
- os custos de construção que subiram consideravelmente dado que o INCC nos últimos 12 meses foi de 14,94% e continua pressionado nesta casa.
Por meio da gráfico abaixo, a gestão demonstrou a relação do saldo devedor total e de alavancagem do HGLG11 frente ao Patrimônio Líquido, o qual mostra as parcelas de pagamento que o fundo precisa honrar ao longo dos anos.
As operações de alavancagem por meio das emissões de CRIs foram utilizadas para pagamentos de novos ativos do fundo.
Confira abaixo:
O CSHG Logística FII tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais.
KISU11 informa resultados e recalibragem de carteira
A gestão do fundo Kilima FIC de FII SUNO30 (KISU11) detalhou em seu Relatório Gerencial divulgado quarta-feira (10), a performance do fundo no mês de outubro. A gestora Kilima Gestão de Recursos explicou as mudanças em sua carteira após os novos ativos no índice Suno 30.
Em relação aos resultados de outubro, o KISU11 distribuirá o montante de R$0,06 por cota. Abaixo, é possível observar com detalhes, os resultados do fundo:
Novas alocações
A gestão disse que o fundo fechou o mês de outubro com 93,9% dos recursos alocados em FIIs.
Foi feita a alocação dos novos papéis que passaram a compor o Suno 30, ao mesmo tempo, o KISU11 segue reduzindo a posição nos fundos que já não fazem mais parte do índice. O objetivo é evitar impactos relevantes que possam afetar os níveis de distribuição atuais.
A gestora reforçou que o IFIX apresentou uma queda de -1,47% no último mês, com alta volatilidade, más perspectivas para o cenário fiscal do país e aumento dos juros futuros.
Por outro lado, a pandemia tem se mostrado com índices mais baixos de números de casos de pessoas com covid-19 e menos mortes. Isso tem resultado em menor restrição ao comércio, beneficiando os setores de lajes corporativas e, shopping centers, que têm aumentado o nível de rendimento com o passar dos meses.
Também, com o cenário atual de maior inflação, os FIIs de CRI seguem se destacando com maior retorno, proporcionando maior proteção ao patrimônio do fundo. No fechamento de outubro, a parcela da carteira do KISU11 alocada em FIIs desta classe é de cerca de 35%, comentou a gestora.
Confira abaixo o perfil dos FIIs da carteira do KISU:
Para os próximos períodos, a gestão está confortável com os rendimentos que serão distribuídos, uma vez que a estratégia do fundo depende majoritariamente dos rendimentos recebidos dos FIIs investidos e não de ganhos de capital.
Por fim, o fundo segue alocando nos fundos que passaram a compor o último rebalanceamento do índice Suno30, neste caso, o MCCI11 e DEVA11.
O KISU11 é um FII (fundo de fundos) que tem por objetivo seguir a carteira teórica do índice de referência SUNO 30 FII. Fundado em outubro de 2020, sua primeira negociação na bolsa foi em janeiro (15) deste ano.
XPLG11 mostra resultados e destaca compra de novo ativo
A XP Asset Management, gestora do XP Log FII (XPLG11), comunicou nesta quarta-feira (10) aos seus investidores sobre os resultados e rendimentos de outubro. Além disso, a gestora informou que o fundo receberá um prêmio de locação por novo ativo comprado.
No mês de outubro de 2021, foi declarada a distribuição de R$ 0,64/cota, que corresponde ao dividend yield anualizado de 7,8% em relação ao valor de mercado da cota no fechamento do mês (R$ 98,26/cota).
Confira abaixo os resultados em maiores detalhes:
A gestora busca adotar uma estratégia de uniformização de distribuição de rendimentos em consonância com o fluxo de caixa no semestre e condicionada à existência de resultados acumulados pelo XPLG11 ao longo do tempo.
Inadimplências e compra de ativo
Em relação aos ativos do fundo, neste mês foram registradas 3 inadimplências, as quais representam 2,17% da receita de locação. A gestão afirma que está na resolução para saneamento dos referidos inadimplementos.
A gestão também reforçou sobre a assinatura de compromisso de compra e venda relativo à Área de Expansão da Leroy, situada em Cajamar/SP e com área total construída estimada em 21.348,77m².
O fundo pagará o preço total de R$ 80.069.771,33 pelo imóvel, com direito a receber prêmio por locação. Estima-se que os rendimentos do prêmio será de aproximadamente R$ 0,0532 por cota no total de 26 meses.
O XP Log FII é um fundo imobiliário do tipo tijolo com foco no mercado de galpões logísticos. Além disso, o XP Log FII possui investimentos em aplicações financeiras e em outros FIIs.
