Bom Dia FIIs – BARI11, DEVA11 – Confira os destaques de 22/11
O IFIX fechou a última segunda-feira (22) em queda de -0,49%, terminando o dia em 2.581,43 pontos. No acumulado do mês de novembro e do ano de 2021, a variação do índice é de -3,52% e -10,05%, respectivamente.
Também, o índice SUNO30 fechou em queda de -0,53% e 93,12 pontos. Veja na tabela abaixo:
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
BARI11 explica os atrasos nos pagamentos de CRIs e tranquiliza cotistas
A gestão do FII Barigui Rendimentos Imobiliários (BARI11), detalhou em seu Relatório Gerencial divulgado na segunda-feira (22), a performance do fundo no mês de outubro. Além disso, a gestora Barigui Gestão explicou que, mesmo com créditos em atraso, o fundo continua com suas receitas intactas.
O fundo distribuiu R$ 1,15/cota referente ao mês de outubro, acumulando a distribuição de R$ 15,52/cota nos últimos 12 meses e R$ 12,44/cota apenas no ano de 2021. Confira abaixo:
A gestora reforçou que a distribuição representa um retorno de 15,01% em 12 meses e 12,03% no ano de 2021, e em relação ao valor de IPO do BARI11, 15,52% em 12 meses e 12,44% no ano.
Em relação aos investimentos do fundo, foi adquirido o CRI Minas Brisa pelo valor de R$ 8,5 milhões. O referido CRI tem taxa de IPCA+ 7,5% e prazo de 5 anos.
A gestão explicou que apesar do BARI11 já estar com mais de 95% do seu Patrimônio Líquido alocado, ainda há a expectativa para o próximo mês de aquisição de CRIs corporativos no mercado primário que detenham boas garantias, além de risco retorno positivo.
Veja abaixo o perfil do portfólio do fundo:
Créditos Pulverizados em Atraso
Em comparação a setembro, o mês de outubro apresentou acréscimo de dois casos, totalizando 61 contratos com parcelas acima de 60 dias em atraso.
Deste total, a gestora disse que 11 casos estão em execução de coobrigação e tal movimentação deverá se refletir na quitação destes contratos nos próximos meses.
Além dos já citados, outros 17 casos já possuem acordos firmados para a retomada dos pagamentos e 18 estão em renegociação.
No total, acima de 180 dias, 26 contratos permanecem em atraso, sendo que cinco já estão em renegociação, oito estão em execução de coobrigação e outros doze em execução da garantia.
O BARI11 deixou claro que a representatividade dos contratos acima de 180 dias em atraso ainda é baixa, o equivalente 4,8% dos créditos pulverizados.
Mesmo assim, o atraso dos créditos não representa problemas nos pagamentos dos CRIs, por conta de mecanismos de segurança.
Como funciona o mecanismo de segurança dos CRIs?
Antes de explicar esse mecanismo, a gestora lembrou que desde o início da pandemia foi instaurado o protocolo para a concessão de renegociações a mutuários que mais sofreram impactos financeiros e que tiveram sua capacidade de pagamento diminuída.
Foi criada a prerrogativa renegociação das parcelas em atraso e a vencer a partir do decreto de estado de emergência.
Além disso, os CRIs pulverizados possuem mecanismos de segurança que protegem o Fundo dos atrasos dos créditos imobiliários.
Na estruturação dos CRIs há a constituição de uma reserva de caixa para suprir potenciais atrasos que venham a surgir em seu lastro ao longo dos anos.
Os mecanismos de segurança permitem aos clientes em atraso o tempo necessário para regularizar a situação de pagamento, como também protege o fundo de um potencial “default”.
Os valores de venda dos imóveis serão destinados para pagar o saldo devedor destes créditos, gerando saldo no valor da dívida.
O FII Barigui Rendimentos Imobiliários tem por objetivo a valorização e rentabilidade de suas cotas, por meio de investimentos em ativos imobiliários, principalmente os CRIs e aplicações financeiras.
DEVA11 explica redução no valor patrimonial e planeja nova emissão de cotas
A Devant Asset, gestora do Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), informou aos cotistas nesta última segunda-feira (22) os resultados do mês de outubro. A gestora também explicou a redução no valor patrimonial das cotas do FII, além de comentar as razões para uma nova emissão de cotas.
Em outubro, o fundo distribuiu de resultados o valor de R$ 1,40 por cota, o que corresponde a um dividend yield de 1,46%. Confira abaixo:
A remuneração foi equivalente a 353,78% do CDI. Como realizado nas emissões anteriores, foram distribuídos rendimentos pagos a recibos adquiridos na 5ª emissão.
A gestão divulgou os recursos captados na 5ª emissão de cotas, que foram alocados em CRIs, sendo:
- R$ 200,6 milhões em novas operações
- R$ 5,5 milhões destinados para aumento de posição em ativos que estão na carteira do DEVA11.
No total, foram alocados R$ 206,1 milhões. A gestão disse que a taxa média ponderada dos ativos totalizou 10,9% a.a (+ inflação), ou seja 0,5% superior à média da carteira total antes da emissão.
A carteira do DEVA11 possui 87% de alocações em CRIs, 9% em cotas de FIIs e permanecendo 4% em caixa. Confira abaixo o perfil do portfólio do fundo:
Três operações pertencentes ao portfólio foram pré-pagas pelo devedor para estruturação de novas dívidas. Porém, as mesmas não foram reinvestidas pelo DEVA11. A gestão entende que as novas taxas ficaram muito aquém para os riscos envolvidos nas operações.
Parte dos valores advindos das multas de pré-pagamento foram distribuídos como rendimentos e cerca de R$ 732 mil foram reservados para distribuições posteriores.
Alterações no valor da cota patrimonial
A gestora explicou a redução da cota patrimonial do fundo, que tem a ver com o cenário macroeconômico. Conforme a taxa selic vai aumentando, maior o prêmio de risco exigido pelos investidores.
Isso faz com que as taxas da curva de juros futuros se mantenham em constante e forte alta, disse a gestora. Essa dinâmica acaba sendo refletida nas marcações à mercado dos ativos dentro do DEVA11 e como consequência, há também uma alteração no valor patrimonial no curto prazo.
Porém, até o vencimento do ativo, o fundo receberá exatamente a remuneração pactuada no momento da aquisição do CRI.
Nova emissão de cotas
No dia 17 de novembro foi divulgada a 6ª emissão de cotas do fundo, com o objetivo de aumentar a diversificação dos ativos e manter a qualidade da carteira.
A gestão explicou que no atual momento econômico (taxas de juros crescente, inflação e etc), o mercado de CRI ficou mais difícil.
Por isso, com maior volume de recursos por meio de uma emissão de cotas, o fundo ganha maior poder para negociar, modelar e definir as garantias e taxas dos ativos.
Como complemento, a gestão lembrou que se por um lado a alta da taxa básica de juros por um lado reduz o apetite do investidor da renda variável, por outro, aumenta o apetite do investidor do CRI, ativo de renda fixa.
Nesse momento, a competição pelas operações diminui e por isso é também um momento oportuno para os fundos que possuem caixa e que podem adquirir essa nova leva de ativos, informou a gestora.
Diante disso, já foi programado um pipeline para a 6ª emissão de cotas que está em torno de R$ 250 milhões divididos em 10 operações. A taxa média ponderada desse novo pipeline é de Inflação + 10,80% ao ano, 0,45% acima da taxa média ponderada atual (inflação + 10,35% ao ano).
O Devant Recebíveis Imobiliários é um fundo imobiliário do tipo papel. Seus investimentos são direcionados para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
