Fundos Imobiliários: Como escolher os melhores sem passar “aperto”?
Os fundos imobiliários são instrumentos de investimentos cada vez mais procurados pelos brasileiros, superando a marca de 1,5 milhões de investidores. Com rendimentos constantes e possibilidade de ganhos de capital, os fundos imobiliários não saem de moda nem quando os juros estão altos. Mas, como escolher os melhores FIIs?
Entenda o que são os fundos imobiliários e quais são seus riscos
O primeiro aspecto observado para escolher um FII é a análise criteriosa do seu apetite ao risco. De acordo com Marcos Baroni, analista e especialista em FIIs da Suno, o primeiro aspecto que o investidor deve entender é a origem da renda do ativo, e qual o risco que ele carrega.
Muitos investidores confundem os fundos imobiliários com renda fixa. Mesmo que os fundos paguem rendimentos com regularidade, os fundos são ativos de renda variável. Ou seja, suas cotas são negociadas no mercado secundário e seus preços sofrem variações.
Além disso, os FIIs possuem riscos específicos do mercado imobiliário, como vacância elevada, inadimplência, risco de crédito e etc. Qualquer fundo, por melhor que seja, possui um risco que precisa ser avaliado.
Em segundo lugar, o investidor precisa analisar o perfil da gestora do fundo, além de analisar os cenários macroeconômicos que os fundos estão inseridos. Quais são as principais decisões da equipe gestora diante dos diferentes momentos econômicos?
Ao entender essa relação entre gestão e contexto, o investidor verá se aquele fundo é o ideal para ele tanto nos momentos de calmaria do mercado quanto no pânico.
Evite analisar apenas um indicador dos fundos imobiliários
Em terceiro lugar, quem pretende escolher um bom fundo imobiliário, precisa analisar o segmento que o FII está inserido. Se for um fundo de tijolo, é importante observar quantos imóveis e locatários o ativo possui, além de avaliar a localização dos imóveis e taxa de vacância.
Se for fundo de papel, é necessário entender qual o perfil da carteira do fundo e quais tipos de crédito o FII possui em carteira.
Em quarto lugar, sim, o dividend yield é um indicador importante, embora não o único a ser observado. Gabriel Pereira, Head de FIIs da Acqua-Vero, afirma que muitos olham apenas o DY dos fundos imobiliários, mas ignoram a qualidade de gestão e o cenário macroeconômico.
Por outro lado, Pereira acrescenta que é fundamental analisar os resultados que o fundo já entregou no passado, observando sua projeção de entrega de dividendos, comparando esses indicadores com o cenário macroeconômico.
Diante disso, saber quanto o fundo paga de rendimentos mensais dá ao investidor uma melhor margem de segurança para equacionar melhor o risco e o retorno do ativo a ser escolhido. Ou seja, nunca devemos analisar apenas uma variável isoladamente, mas sim um conjunto delas.
Por fim, se você quer escolher os melhores fundos imobiliários para sua carteira, você precisa acompanhar o mercado e analisar os ativos de sua preferência. Como reforça Baroni, “muitos investidores acabam esquecendo de ler o relatório gerencial de um FII, o que pode ser um erro”, ressalta o analista.
Ou seja, conhecer os fundos imobiliários, analisar o mercado e seus riscos. Todos esses são os aspectos que podem te levar mais longe na tarefa de investir com qualidade.
