FIIs de tijolo a preços descontados são um convite aos investidores
Nos últimos meses, é verdade que a indústria de fundos imobiliários tem passado por quedas constantes no mercado secundário. Entre os segmentos do mercado, os FIIs de tijolo foram os que mais sofreram. No entanto, na visão dos especialistas em fundos imobiliários, as quedas nos preços dos fundos de tijolo foram exageradas, uma vez que os FIIs ainda possuem bons inquilinos e ativos de qualidade.
De acordo com André Kalim da Suno Consultoria, “É possível comprar FIIs de tijolo com desconto substancial em relação ao seu valor de avaliação patrimonial, sólidos inquilinos e portfólio com ótimos imóveis geradores de renda mensal”.
Na tabela abaixo, é possível observar que os menores P/VP – preço da cota dividido pelo valor patrimonial – são de FIIs de tijolo (lajes corporativas, logístico e shoppings), confira:
| Segmento | P/VP médio |
| FOFs | 0,85 |
| Híbrido | 0,88 |
| Lajes Corporativas | 0,67 |
| Logístico | 0,81 |
| Shoppings | 0,69 |
Fonte: Alianza/Quantum Axis, publicado por Estadão (16/03/22).
Porém, o desconto das cotas não significa que os fundos de tijolo vão mal. Pelo contrário, Kalim acredita que essa assimetria entre preço das cotas e a qualidade dos FIIs mostra que no atual patamar de preço, os fundos de tijolo são excelentes negócios. Neste ponto, mesmo com as quedas, os FIIs de tijolo trazem rendimentos interessantes.
Kalim cita que se comprar um fundo imobiliário com o investimento diretamente em imóveis, fica ainda mais evidente o quanto os fundos de tijolo estão bem. “A isenção do IR torna os rendimentos dos FIIs ainda mais vantajosos. É possível comprar FIIs de tijolo pagando mensalmente 0,7%-0,8% líquido, enquanto no mercado de imóveis os aluguéis costumam orbitar ao redor de 0,5% e ainda estão sujeitos ao IR”, destaca Kalim.
Acima de tudo, o especialista em FIIs mostra que a carteira do investidor pode ser impactado tanto pela valorização dos imóveis, a maioria de qualidade, quanto através do rendimento mensal. Kalim complementa: “É justamente em momentos de mercados deprimidos como o atual que aparecem as melhores oportunidades de investimento para aqueles investidores que souberem escolher os ativos e tiverem paciência para carregar a posição”.
Os FIIs de tijolos e seus segmentos: mais oportunidades!
Maria Fernanda Violatt, analista de Fundos Imobiliários da XP, comentou sobre os diferentes segmentos dos FIIs de tijolo. Em relação aos fundos de galpão, Violatt disse que esse é o segmento, de menor volatilidade, “justificada pelo tempo curto de construção, que reduz o risco de execução e volatilidade nos preços”.
Neste aspecto, a analista acredita que os fundos de galpão são boas apostas para os investidores. Ela explica que esses ativos “apresentam “uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas”.
Já em relação aos FIIs de lajes corporativas, a analista da XP vê que ainda existe possibilidade de impactos da COVID-19 nos escritórios. Porém, Violatt acredita “que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos”.
A visão da analista é semelhante quando o assunto é FIIs de shopping. Embora os preços das cotas possam sofrer no curto prazo, a analista mostrou sua preferência por “fundos que possuam portfólios compostos por shoppings dominantes, que venham a se beneficiar mais rapidamente e também se demonstram mais resilientes”.
Por fim, com preços descontados e ativos de qualidade, os FIIs de tijolo não podem ficar de fora de uma carteira diversificada de fundos imobiliários.
