Fundos Imobiliários: Como escolher os melhores? Especialista responde
Como escolher os melhores fundos imobiliários e obter sucesso no mercado? Sabemos que os FIIs são excelentes ativos geradores de renda recorrente. Porém, diante de um universo de mais de 400 fundos, escolher os melhores e conquistar uma renda passiva pode ser uma tarefa muito complexa para muitos investidores.
Para responder essa questão, convidamos o CEO da Integral Brei, Vitor Bidetti, para ajudar o investidor na sua difícil tarefa de escolher os melhores fundos imobiliários. Nosso objetivo aqui não é recomendar ativos, mas oferecer caminhos para as melhores escolhas.
Estudar os melhores fundos imobiliários
“O Investidor deve estar sempre atento aos ativos que ele está adquirindo, uma vez que existem FIIs de diversos perfis, riscos, qualidade de gestão, entre outros fatores”. É assim que Bidetti começa nosso papo sobre escolher os melhores fundos imobiliários. Ou seja, o investidor precisa entender com clareza o seu perfil de risco e investir em fundos imobiliários condizentes a esse.
Em primeiro lugar, o Fundo Imobiliário nada mais é que o veículo, o que de fato o investidor está comprando são imóveis ou títulos de dívida, no caso dos FIIs de CRI. Antes de pensar na valorização da cota ou no rendimento, quem investe precisa ter a dimensão do mercado real.
Em vista disso, para escolher os melhores fundos imobiliários, é necessário analisar várias questões, tais como:
- histórico do gestor
- os ativos que integram a carteira do FII
- localizações dos imóveis e qualidade construtiva
- risco da carteira de CRI dos FIIs de papel, quem são os devedores, garantias e etc
Análise de Risco não pode ficar de fora
Outro erro comum dos investidores é avaliar apenas quanto cada FII paga de dividendo, sem considerar os riscos inerentes dos fundos imobiliários e a expectativa futura de receita. Bidetti explica que é justamente essa expectativa futura que é possível analisar o quanto os FIIs pagarão de rendimentos no futuro.
O CEO da Integral Brei explica que isso ficou explícito na pandemia. Os fundos de tijolo, por ter um risco intrínsico normalmente abaixo de um fundo imobiliário de CRI, acabou sendo muito penalizado em relação ao preço de suas cotas. Esse foi um “movimento de mercado em busca de dividend yield, desconsiderando o risco”, afirma o especialista.
Contudo, ao observar os preços dos FIIs de tijolo e comparar com o mercado real (transações fora do ambiente de bolsa de valores), existia um descasamento relevante, com preços muito inferiores na bolsa, indicando uma importante distorção que pode gerar ganhos importantes.
Em outras palavras, os fundos imobiliários de tijolo estavam muito baratos em vista da qualidade do seus portfólios.
“Assim, os investidores que fizeram a lição de casa conseguiram comprar ótimos ativos a preços extremamente atrativos durante a crise”, comenta Bidetti.
Por outro lado, a busca única e exclusivamente por yield do mercado em geral acabou sobrevalorizando FIIs de CRI, que de fato pagavam yields melhores, porém com um nível de risco mais alto.
Como consequência, muitos “investidores a comprar ativos ‘caros’, enquanto ótimos FIIs que pagam menos (com menos risco) apresentavam um desconto relevante”, comenta Bidetti.
Conhecendo os ciclos do mercado imobiliário
Além disso, aproximadamente 70% dos investidores da indústria de fundos imobiliários é composto por pessoas físicas, que muitas vezes tomam decisões irracionais e acabam tornando a precificação desse mercado menos eficiente em comparação com outros mercados.
Infelizmente, a consequência mais óbvia disso é a falta de aprofundamento dos investidores em relação às teses de investimentos.
Neste ponto, Bidetti comenta que os “ativos de base imobiliária apresentam correlação negativa a taxa de juros e correlação muito baixa com mercado de ações”. Por isso, independente do momento, os fundos imobiliários são fundamentais em uma carteira de investimentos bem diversificada. Além disso, ciclos imobiliários são longos e muitas vezes previsíveis.
Portanto, o CEO da Integral Brei recomenda que os investidores fiquem atentos aos ciclos de mercado, com o objetivo de realizar os movimentos corretos. Basicamente, esses movimentos são de comprar na baixa (momentos de alto juros e preços descontados) e vender na alta (momentos de baixo juros e preços esticados).
Por fim, aos investidores, basta escolher os fundos imobiliários adequados ao seus objetivos e perfil de risco, potencializando o efeito de proteção inflacionária dos ativos de base imobiliária e assim, realizar expressivos ganhos de capital no longo prazo.
