Qual é o melhor: Fundos de Papel ou FIIs de tijolo para 2023? Gestor da VBI responde
O mercado de fundos imobiliários começou agitado neste início de ano. Diante do cenário atual com queda do IFIX e incertezas na política econômica, quais as melhores opções para investir em 2023: fundos de papel ou FIIs de tijolo?
Para nos ajudar a responder essa questão, o FIIs.com.br convidou o gestor Ricardo Vieira, da VBI Real Estate, em um bate-papo com o gestor da Mogno Capital, Daniel Caldeira.
Assista no link acima a live dos gestores no canal do FIIs.
Fundos de papel estão num bom momento?
Sendo bastante direto em relação aos fundos imobiliários de papel – FII que investem na dívida imobiliária -, Vieira lembra que durante quase 2 anos com os fundos que investem em CRIs foram os queridinhos do mercado. Basicamente, esses FIIs estavam sendo negociados acima do seu valor patrimonial e entregando rendimentos “generosos”.
Na metade de 2022, o gestor destaca que a VBI compreendeu que teria uma janela de oportunidade com a redução dos rendimentos. “A gestora começou a reduzir a posição nesses fundos em meados de agosto, e ao longo do segundo semestre esses FIIs foram bastante afetados”.
Porém, o mercado mudou nesse início de ano, lembra Vieira. Agora a gente vê um movimento contrário do que aconteceu em boa parte do ano passado. “Muitos fundos de papel estão com desconto em suas cotas e com os fundamentos intactos”.
Ou seja, pelo menos para este início de ano, estamos com uma boa oportunidade de compra em ativos que investem na dívida do setor imobiliário.
Fundos de papel negociados com desconto
Para ilustrar seu pensamento, Ricardo Vieira citou um levantamento feito pela VBI sobre os fundos de papel. Foram analisados os 10 maiores fundos de CRI em participação no IFIX, todos indexados ao IPCA, representando 25% do principal índice do mercado.
“O preço de tela desses FIIs caiu 10% nos últimos 6 meses, e o rendimento caiu 31%. Hoje, os fundos ficaram descontados 5% sobre seus valores patrimoniais, algo raro nos fundos de papel”, comenta o gestor.
Por isso, na visão da VBI, com o atual desconto desses fundos e com suas carteiras com retorno médio de IPCA + 7%, é possível alcançar um retorno total até o fim do ano de IPCA + 12%.
Mesmo enfatizando que os fundos de papel estão com boas possibilidades de compra, é óbvio que o investidor precisa estar atento no grau de concentração de dívida que esses FIIs possuem em carteira.
Investir em FIIs de tijolo em 2023
Sobre os fundos de tijolo – que investem em imóveis – para 2023, Vieira também acredita que eles estão em uma boa oportunidade de alocação.
Em sua visão, tem muitos FIIs que investem diretamente em imóveis e estão descontados em relação ao seu valor intrínseco. “A gente já vê bons fundos de tijolo repassando inflação ou acima da inflação nos últimos 12 meses”, comenta o gestor.
Porém, o gestor da VBI pondera sobre o significado de investir em fundos “baratos”. “Se fala muito de fundo de tijolo com desconto. Mas isso tem sido mencionado há algum tempo. Uma hora esses fundos vão se recuperar ou continuarão baratos?”, questiona Vieira.
Ou seja, é necessário analisar a qualidade dos portfólios desses FIIs. O ponto de virada do mercado deve ser quando ocorrer uma redução da curva de juros, com a valorização generalizada dos fundos de tijolo.
O fechamento das taxas de juros também depende do cenário externo. Se lá fora houver um agravamento da guerra na Ucrânia e aumento da inflação, por aqui também é possível que os juros aumentem de novo.
Porém, a partir do momento que a inflação lá fora começar a arrefecer, é possível uma acomodação e redução dos juros. A inflação aqui no Brasil já está num patamar mais confortável para os padrões nacionais, em mais ou menos 5%.
O gestor acredita que haverá uma redução da taxa de juros ainda em 2023. “E naturalmente os fundos imobiliários tendem a se recuperar”, destaca.
Para finalizar, mesmo com as oportunidades, o gestor lembra que este não é o melhor momento para sair comprando “loucamente”. A taxa Selic a 13,75% compete diretamente com os fundos de papel ou tijolo. Por outro lado, temos oportunidades pontuais com fundos de bastante qualidade em preços interessantes.
