Conheça os riscos e oportunidades da alavancagem em fundos imobiliários
Existem alguns fundos imobiliários listados na bolsa de valores que trabalham com alavancagem. Ou seja, esses fundos utilizam capital de terceiros para financiar aquisições, fazendo a alavancagem da operação.
O benefício da alavancagem vai depender de como a gestora do fundo imobiliário conduzirá a operação, segundo o especialista em fundos imobiliários da Suno Marcos Correa.
Importantes características da alavancagem
A partir do momento em que o fundo parte para fazer uma alavancagem, a ideia é captar recursos para fazer mais dinheiro.
O fundo vai captar dinheiro para investir e, com os ganhos deste investimento, poderá pagar a alavancagem – e ainda obter ganhos.
Em outras palavras, a alavancagem é uma espécie de empréstimo, só que muito mais complexa do que a operação comum feita por pessoas físicas e empresas junto a bancos.
Entre os principais termos e características de uma alavancagem, existem:
· Principal: É o valor que será levantado pelo fundo junto à instituição financeira;
· Juros: a remuneração cobrada pela instituição que está liberando os recursos ao fundo. Em troca do dinheiro, a instituição financeira vai cobrar juros sobre o principal;
· Amortização: Pagamento referente à parcela do principal;
· Índice de correção: Além dos juros, dentro da operação de alavancagem existe o índice de correção. Normalmente o valor do principal é corrigido pelo IPCA;
· Carência: Existem algumas operações de alavancagem que contam com a carência. Assim, o fundo começa a pagar os juros e as amortizações somente após o término da carência. Por exemplo: uma operação que possui dois anos de carência vai começar a cobrar os valores de juros e amortização após esse período. A grande vantagem fica com o tempo para começar a pagar. Já a desvantagem está vinculada ao aumento da dívida, que, ao longo da carência, vai continuar aumentando.
Riscos associados a uma alavancagem
Por mais que a alavancagem possa trazer benefícios ao fundo, quando a estratégia dá errado, os problemas são muitos.
Entre os principais riscos estão a desvalorização das cotas, queda do valor patrimonial e dos rendimentos distribuídos.
Por exemplo: em uma situação na qual o fundo não tem mais rendimentos suficientes para cobrir as despesas com os pagamentos dos juros e das amortizações de uma alavancagem, é provável que a gestão vá vender ativos da carteira.
Essa venda, por sua vez, reduz o valor patrimonial do fundo e, consequentemente, influencia na desvalorização das cotas no mercado.
Além disso, a redução de ativos vai trazer impactos negativos nas distribuições, uma vez que os ativos em carteira, como cotas de FII, CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e imóveis, costumam gerar renda para o fundo.
Desse modo, a alavancagem deve ser uma estratégia muito bem estruturada, a fim de evitar riscos e prejuízos ao fundo e aos cotistas dos fundos imobiliários.
