Veja o grande erro que tem feito investidores de fundos imobiliários perderem dinheiro
Ao escolher um fundo imobiliário para investir, um erro tem sido muito comum entre os investidores, que acabam perdendo dinheiro. Veja qual.
A busca por retornos rápidos e a falta de monitoramento constante do mercado de fundos imobiliários estão entre as fragilidades mais comuns de investidores. Outro ponto de atenção é o dividend yield, indicador fundamental para avaliar a capacidade de pagamento de dividendos durante o mês ou ano.
Mas é necessário levar em consideração outros fatores antes de tomar a decisão de investir em fundos imobiliários. Isso porque algumas questões podem fazer com que o DY esteja elevado pelo FII estar muito descontado. Problemas internos do próprio fundo ou o cenário macroeconômico desfavorável são os principais motivos. Neste contexto, observar apenas o dividend yield é o grande erro que pode fazer investidores perderem dinheiro.
Os pagamentos realizados em um determinado período não são garantia de que aquele fundo imobiliário conseguirá sustentar determinada distribuição ao longo dos próximos anos. Para os investidores de longo prazo, o ideal é embasar a análise com diversos indicadores diferentes.
Por que analisar somente o dividend yield de um fundo imobiliário é um erro?
Imagine que um fundo imobiliário “A” tenha um patrimônio líquido de R$ 50 por cota, e sua cotação na Bolsa (valor de mercado) também seja de R$ 50 e ele tenha pagado R$ 5,00 por cota em dividendos nos últimos 12 meses. Assim, seu DY pela cotação a mercado é de R$ 5,00 / R$ 50 = 0,1 = 10%.
Considere agora que esse mesmo fundo imobiliário continuou pagando os mesmos R$ 5,00 por cota por mais 1 ano, seu valor patrimonial permaneceu o mesmo, mas em razão de problemas internos do FII, sua cotação na Bolsa de Valores caiu para R$ 25,00 por cota, ficando com um desconto patrimonial de 50%. Nesse cenário, seu dividend yield seria de R$ 5,00 / R$ 25 = 0,2 = 20%.
Neste cenário, o fundo imobiliário em questão não aumentou o pagamento de dividendos, mas seu retorno anual com rendimentos dobrou de um ano para o outro, devido a uma grande queda na Bolsa de Valores em razão de problemas internos que elevaram de forma relevante o seu risco ou talvez atrapalharam a sua credibilidade diante do mercado.
A depender do problema impacte o fundo, há possibilidade de que, em algum momento, ele não consiga mais sustentar a distribuição até então recorrente e que, no longo prazo, não seja uma boa opção de investimento.
O dividend yield é um indicador que está associado à rentabilidade de um fundo imobiliário. Quanto maior a rentabilidade de um FII, há possibilidade de que mais arriscado ele esteja. Assim, observar apenas o DY pode levar a decisões bastante arriscadas que custem caro ao investidor posteriormente.
