Fundos imobiliários “baratos”: veja 24 FIIs que começam março com desconto acima de 30%
Mesmo com alta do IFIX, muitos fundos imobiliários seguem negociados bem abaixo de seu valor patrimonial; saiba como investir.
O mercado de fundos imobiliários entra no mês de março com opções interessantes para o investidor disposto a aproveitar boas oportunidades para fazer investimentos de longo prazo em busca de ganho de capital. Mesmo com a alta de 3,34% do IFIX em fevereiro, o mercado segue com cotações pressionadas e ativos com valor de mercado muito abaixo de seu valor patrimonial.
Selecionamos abaixo 24 FIIs “baratos”, ou seja, cujo desconto está acima de 30%. Esse cálculo é feito a partir do P/VP, indicador que mede a relação entre o preço de negociação de um ativo no mercado e seu valor patrimonial, considerado um valor mais consolidado e com menor flutuação.
Isso vale ainda mais no caso dos chamados FIIs de tijolo, nos quais o valor patrimonial diz respeito ao preço dos imóveis, que passam por reavaliações periódicas. Dos 24 fundos listados abaixo, 23 são de diferentes segmentos de tijolo, e apenas um está entre os chamados FIIs de papel, o URPR11, que negocia principalmente recebíveis imobiliários.
Todos os fundos imobiliários abaixo compõem a carteira teórica do IFIX durante o primeiro quadrimestre de 2025 e fecharam o mês de fevereiro com P/VP abaixo de 0,7x, ou seja, com desconto superior a 30% em relação a seu valor patrimonial.
O cálculo foi realizado com o valor de mercado no fechamento da última sexta-feira, 28 de fevereiro. O valor patrimonial por cota (VPC), por sua vez, se refere às últimas atualizações enviadas pelas gestoras e administradoras, e são referentes ao dia 31 de janeiro.
| FII | Segmento | Mercado | VPC | P/VP |
| RECT11 | Lajes corporativas | R$ 30,95 | R$ 90,87 | 0,341 |
| BLMG11 | Logística | R$ 28,30 | R$ 69,96 | 0,405 |
| BROF11 | Lajes corporativas | R$ 46,62 | R$ 109,53 | 0,426 |
| BTRA11 | Terras Agrícolas | R$ 48,79 | R$ 110,21 | 0,443 |
| BRCR11 | Lajes corporativas | R$ 39,47 | R$ 86,97 | 0,454 |
| VINO11 | Lajes corporativas | R$ 4,78 | R$ 10,33 | 0,463 |
| GZIT11 | Shopping | R$ 42,97 | R$ 91,97 | 0,467 |
| PATL11 | Logística | R$ 45,25 | R$ 96,35 | 0,470 |
| SARE11 | Lajes corporativas | R$ 3,84 | R$ 7,68 | 0,500 |
| URPR11 | Papel | R$ 54,10 | R$ 99,85 | 0,542 |
| RBRP11 | Lajes corporativas | R$ 40,29 | R$ 73,72 | 0,547 |
| JSRE11 | Lajes corporativas | R$ 56,66 | R$ 101,77 | 0,557 |
| BPML11 | Shopping | R$ 72,75 | R$ 130,34 | 0,558 |
| AJFI11 | Shopping | R$ 6,81 | R$ 12,17 | 0,560 |
| AIEC11 | Lajes corporativas | R$ 44,18 | R$ 77,43 | 0,571 |
| RCRB11 | Lajes corporativas | R$ 116,00 | R$ 201,19 | 0,577 |
| VIUR11 | Renda urbana | R$ 5,13 | R$ 8,84 | 0,580 |
| RBRL11 | Logística | R$ 65,50 | R$ 105,88 | 0,619 |
| XPIN11 | Logística | R$ 65,37 | R$ 104,41 | 0,626 |
| BTAL11 | Logística Agro | R$ 71,76 | R$ 111,72 | 0,642 |
| TRBL11 | Logística | R$ 62,00 | R$ 96,03 | 0,646 |
| INLG11 | Logística | R$ 66,60 | R$ 100,88 | 0,660 |
| HGRE11 | Lajes corporativas | R$ 101,98 | R$ 154,16 | 0,662 |
| VILG11 | Logística | R$ 77,52 | R$ 112,79 | 0,687 |
Nesse cenário, vale recordar a frase recente de Mauro Lima, sócio-diretor da Inter Asset, gestora responsável, entre outros FIIs, pelo INLG11, que está na lista acima: o mercado de fundos imobiliários passa por uma longa “Black Friday”.
Ao comparar os preços descontados com as tradicionais promoções realizadas pelo comércio em novembro, ele tem enfatizado nos últimos meses as boas oportunidades que o mercado oferece. “O valor de um ativo não muda só porque alguém decidiu vender mais barato. O que importa é a qualidade e a geração de renda do fundo no longo prazo”, disse Lima, recentemente, em entrevista ao canal Funds Explorer.
Fundos imobiliários baratos: preço não pode ser única referência para o investimento
A declaração do gestor é importante porque deixa clara a recomendação dada por outros especialistas em FIIs: o preço baixo não pode ser o único fator a mover um investimento no mercado. É preciso levar em conta também outros fatores que demonstrem no médio e longo prazo a capacidade do fundo de gerar valor.
Assim, no caso dos FIIs de segmentos de tijolo, é preciso observar a qualidade do portfólio, a partir de fatores como:
- localização dos imóveis;
- índices de vacância;
- tempo médio dos contratos em vigor;
- percentual de contratos atípicos, que oferecem mais segurança para os FIIs em caso de rescisão antecipada, em alguns casos com multas até o fim do tempo de contrato.
O setor de logística, com vários fundos imobiliários presentes na lista acima, continua sendo um dos mais resilientes, na visão de Maria Fernanda Violatti, analista CNPI especializada em fundos imobiliários.
“O segmento segue impulsionado pela demanda crescente do comércio eletrônico e da logística ‘last mile’. Fundos com galpões bem localizados e contratos de longo prazo com inquilinos de alto perfil estão melhor posicionados para capturar valor em 2025”, aponta a especialista.
Vale destacar, ainda, que o mês de março reserva uma nova reunião do Copom, o Comitê de Política Monetária do Banco Central, que deve elevar novamente a Selic em um ponto percentual, para 14,25%. Esse movimento pode afetar novamente o IFIX e os preços dos FIIs, já que, quanto maiores os juros básicos, maior a chance de o investidor optar pela renda fixa, o que aumentará a pressão sobre os preços.
“Essa atual alta do mercado não é definitiva”, comenta Pedro Dafico, analista de fundos imobiliários da Suno Research. Ele acha que esse fluxo positivo em fevereiro foi um movimento natural de mercado, que corrigiu preços depois de um longo período de queda, mas defende que há alguns gatilhos que precisam ser superados, principalmente em relação aos juros e ao cenário macroeconômico, para que o mercado volte de forma definitiva a um momento positivo, como no primeiro trimestre de 2024.
E então: vale a pena insistir nos FIIs?
Uma queda eventual nos preços pode assustar os investidores focados no curto prazo, mas analistas destacam mais um ponto importante: no mercado de FIIs, o mais relevante é pensar no longo prazo, na construção de uma renda passiva por meio dos dividendos distribuídos mensalmente e isentos de tributação.
Para quem já está acostumado ao mercado, então, um novo momento de queda pode ser visto como oportunidade de aumentar a posição de FIIs em sua carteira com menor aporte de capital. Mas isso reforça a necessidade de uma escolha cautelosa.
“No cenário atual, não dá pra sair comprando qualquer FII. Análise criteriosa e seletividade são cruciais. Minha dica é que os investidores procurem gestores experientes, capazes de navegar pela volatilidade, e invistam em fundos imobiliários descontados, mas com fundamentos sólidos que garantam resiliência e potencial de valorização no longo prazo”, conclui Maria Fernanda Violatti.
