Gestores de FIIs tratam corte da Selic como cenário-base a partir de março
Um levantamento realizado a partir da análise dos relatórios gerenciais de janeiro de 17 dos principais fundos imobiliários listados na B3 aponta uma mudança consistente de tom entre os gestores. Em diferentes segmentos — logística, renda urbana, shopping centers, crédito imobiliário e fundos híbridos —, a possibilidade de início do ciclo de queda da taxa básica de juros deixou de aparecer como hipótese remota e passou a figurar como cenário mais provável para 2026.
Atualmente em 15% ao ano, a Selic é descrita nos relatórios gerenciais como estando próxima do pico do ciclo. Em ao menos quatro documentos, há menção explícita à sinalização do Comitê de Política Monetária (Copom) de que o início da flexibilização pode ocorrer já em março, caso o cenário de inflação e expectativas evolua conforme o esperado.
Convergência entre diferentes segmentos
A leitura aparece de forma transversal. Fundos logísticos como HGLG11 (Pátria Log FII), BTLG11 (BTG Pactual Logística FII) e XPLG11 (XP Log FII) destacam que, apesar de a Selic estar em 15%, o mercado já precifica o fim do aperto monetário e o início de cortes ao longo do primeiro semestre.
Nos fundos de renda urbana, como HGRU11 (Pátria Renda Urbana FII), e em fundos híbridos com exposição a lajes corporativas e logística, a percepção é semelhante: juros elevados no presente, mas com discurso oficial indicando inflexão próxima. A ênfase recorrente é de que o ambiente de política monetária parece ter atingido o estágio final do ciclo de aperto.
Entre os fundos de crédito imobiliário, como BTCI11 (BTG Pactual Crédito Imobiliário FII), KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários FII) e MXRF11 (Maxi Renda FII), a leitura também converge. Parte dos relatórios menciona que o Copom passou a condicionar explicitamente o início do ciclo de cortes à evolução dos dados, enquanto o mercado já passou a precificar reduções iniciais entre 25 e 50 pontos-base.
Já em fundos de shopping centers, como HSML11 (HSI Malls FII), XPML11 (XP Malls FII) e VISC11 (Vinci Shopping Centers FII), há referência direta à melhora recente dos indicadores de inflação e à sinalização de que a flexibilização monetária estaria próxima. No caso do HSML11, o relatório afirma haver “elevada probabilidade” de o início do ciclo ocorrer já em março.
IFIX acumula alta superior a 21% em 2025
Além do discurso sobre política monetária, os relatórios também registram o desempenho recente do mercado. O MXRF11 (Maxi Renda FII), por exemplo, menciona que o IFIX acumulou alta de 21,15% em 2025, mesmo em um ambiente de Selic a 15% ao ano.
Em diferentes segmentos, gestores destacam que parte relevante da recuperação dos preços ao longo do ano ocorreu em antecipação a um possível ciclo de queda dos juros. Ainda assim, diversos relatórios gerenciais apontam que os fundos imobiliários seguem negociados com desconto em relação ao valor patrimonial, em especial nos segmentos de tijolo, o que, na visão das gestoras, indica que o mercado ainda embute prêmio de risco elevado.
Mercado se antecipa a 2026
A análise conjunta dos 17 relatórios mostra que a expectativa de corte da Selic não aparece de forma isolada, mas como percepção recorrente em múltiplas casas e segmentos. Embora os documentos mantenham tom cauteloso e condicionado à evolução do cenário macroeconômico, o padrão identificado é de que o ciclo de alta estaria concluído e que 2026 tende a marcar uma inflexão relevante para o mercado de fundos imobiliários.
Se confirmada, a redução da taxa básica pode alterar a dinâmica de precificação dos fundos imobiliários listados na B3 ao longo do ano, especialmente em um ambiente em que parte significativa da indústria ainda negocia com desconto frente ao valor de seus ativos e mantém portfólios posicionados para capturar eventual compressão de taxas.
