O preço pelo valor patrimonial (P/VP) é um indicador muito utilizado no mercado de fundos imobiliários, principalmente por aqueles que estão iniciando.
Por apresentar um conceito relativamente simples de entender, e que em um primeiro momento se mostra coerente na relação preço x valor, muito investidores acabem se apegando muito a esse parâmetro.
No entanto, nunca é demais lembrar que um indicador, como o próprio nome sugere, apenas indica.
Um indicador, isoladamente, NUNCA deve ser utilizado isoladamente em uma análise de investimentos.
Dito isso, é preciso ficar bastante atento em relação ao P/VP, principalmente no que diz respeito aos fundos de tijolo.
Antes de explicar o motivo, é importante lembrar que o P/VP é uma métrica que relaciona o preço com o valor patrimonial de um fundo imobiliários.
O preço é o mercado que determina, através das negociações feitas diariamente entre compradores e vendedores, através das suas ordens de compra e venda.
Já o valor patrimonial é o patrimônio líquido do FII, ou seja, os seus imóveis, ativos de renda fixa, outros fundos imobiliários, dinheiro em caixa… excluindo-se as suas dívidas e suas obrigações.
Contudo, certamente poucas pessoas discordam que não é tão simples calcular o preço de um imóvel.
Faça esse exercício. Pergunte-se:
Quanto vale a casa (ou apartamento) que você vive hoje? Quanto vale o escritório em que você trabalha?
Tente encontrar essas respostas e, na sequência, faça a mesma pergunta para um conhecido.
Muito provavelmente a resposta dessa pessoa será diferente da sua.
Por que isso?
Pois as premissas de cada indivíduo usadas na precificação das coisas são completamente diferentes umas das outras.
É claro…
Cada indivíduo possui conceitos, histórias de vida, experiências, dentre outras vivências, totalmente individuais.
Isso é normal, e está tudo certo!
Contudo, é preciso saber, diante disso, que o valor de um imóvel, nos laudos de avaliação para determinação do seu preço, é definido de acordo com as premissas do avaliador.
Que são diferentes das minhas.
Que são diferentes das suas.
Que são diferentes das do seu conhecido.
Adicionalmente, normalmente o valor de um imóvel comercial é calculado pelo método conhecido como Fluxo de Caixa Descontado, que inevitavelmente demanda muitas variáveis e premissas na sua formulação.
Assim, muito dificilmente dois avaliadores chegariam a mesma conclusão sobre a precificação de um imóvel.
Não bastasse, o cálculo feito pelo avaliador pode ter sido feito em uma época em que a conjuntura econômica estava diferente da atual (pense no Brasil de um ano atrás e veja a diferença estrutural).
Dessa maneira, um cálculo defasado em data pode estar defasado em premissas e em perspectivas futuras, principalmente no que tange a renda futura e as taxas de desconto.
Sabendo-se disso, então, o que fazer?
- Esqueça o P/VP como método primário de precificação. Tente estabelecer um racional de preço justo baseado na renda que o ativo gera e nas suas perspectivas futuras;
- Utilize o P/VP como métrica de apoio. Faça comparações com fundos semelhantes e busque distorções;
Seria perfeito se pudéssemos utilizar apenas uma métrica para precificar fundos de tijolos, mas infelizmente não é possível.
Como dito anteriormente, o cálculo do valor patrimonial tem muitas variáveis, premissas e pode ter sido calculado muitos meses antes da data de utilização.
Portanto…
Não caia nessa tentação.
O P/VP indica, o P/VP não determina.
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