5 pontos importantes para se levar em consideração ao analisar fundos de tijolo

Avaliar fundos imobiliários é uma tarefa que precisa ser feita de maneira individual por todo investidor.

É claro que levar em consideração a opinião de especialistas é importante, mas jamais confie cegamente nos argumentos de quem quer se seja.

Use-os como um fator de comparação com as suas premissas e tente chegar a alguma conclusão de acordo com a sua própria linha de raciocínio.

Para quem está iniciando, contudo, pode ser que algumas dúvidas se mostrem presentes no momento de avaliar se algum fundo imobiliário faz sentido ou não para sua carteira de investimentos.

Por conta disso, destacamos abaixo 5 pontos fundamentais para se considerar ao fazer uma análise de viabilidade de investimentos em algum fundo imobiliário.

1) Localização dos imóveis

Segundo muitas consultorias especializadas, imóveis bem localizados – principalmente em São Paulo – já começaram a mostrar sólidos sinais de recuperação.

Quem acompanha esse tipo de publicação pode ter percebido, também, que boa parte desses imóveis ficam localizados em regiões privilegiadas, de fácil acesso, com pontos estratégicos de transporte público nas proximidades, além de terem, também, a região, em si, como uma aliada em termos de qualidade dos imóveis adjacentes.

2) Padrão construtivo

Atualmente, cada vez mais os imóveis são premiados em função da sua eficiência: energia, ambiente interno, tecnologia embarcada, dentre outros.

Empresas especializadas em Certificação (LEED) monitoram imóveis desde a construção até a entrega final, fazendo do padrão construtivo um dos pontos mais importantes na escolha de um ativo imobiliário.

3) Qualidade dos inquilinos

Bons imóveis tendem a atrair inquilinos de alta qualidade e, consequentemente, bons contratos de locação.

Perceba aqui que existe uma cadeia de fatores que se conectam, e se atentar a esses fatores é bastante importante para um investidor de longo prazo.

Ademais, é importante observar o histórico das últimas locações e avaliar se aquele ativo tem atraído bons inquilinos com bom perfil de risco.

4) Gestão

Não é difícil perceber que um ativo com histórico de vacância prolongada, por exemplo, tem o seu retorno comprometido.

Cada vez mais se percebe que a influência do gestor é capaz de mudar completamente o resultado de um fundo imobiliário ao longo do tempo.

Além disso, a qualidade da transparência dos gestores também é fundamental para se ter um bom relacionamento com os mesmos no longo prazo.

Faça um exercício: mande um e-mail sobre algum assunto relacionado sobre um fundo imobiliário para a sua gestora e verifique quanto tempo a mesma demora para responder. Esse pode ser um bom indicativo do seu nível de presteza em atender os seus cotistas.

5) Preço

É de grande entendimento que muitas pessoas pregam que o preço de um ativo negociado em bolsa não importa.

Discordamos dessa afirmação, embora respeitemos quem pensa dessa maneira.

Ainda em relação a esse tópico, entendemos que o preço de um fundo imobiliário está diretamente relacionado ao seu preço do metro quadrado negociado no mercado secundário, além do aluguel médio desse ativo e, por consequência, o potencial de geração de valor para seus cotistas em forma de dividendos.

No entanto, é preciso ficar claro que, para esse tipo de análise, é preciso levar em consideração sempre a região do imóvel em questão e a similaridade da qualidade dos ativos alvo de tal análise.

Obviamente que cada caso é um caso.

Porém, os cinco passos acima podem contribuir bastante para quem deseja começar a estudar a analisar, por conta própria, fundos imobiliários de tijolo que são negociados na bolsa de valores.

Seja independente e toma suas próprias decisões, o seu dinheiro agradece.

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Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.

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