Ontem, 23 de março/20, tivemos mais uma Live no canal do Youtube do fiis.com.br que vale muito a pena assistir.
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No bate-papo de ontem, o convidado foi Leandro Bousquet, gestor da Vinci Partners e responsável por um dos maiores FIIs de shopping hoje do mercado, o VISC11.
Logo no início da conversa, Bousquet comenta sobre o fato relevante divulgado ontem ao mercado, o qual informa que os 13 shoppings do portfólio do VISC11, a partir daquela data, permanecerão fechados, de acordo com as regras e determinações estabelecidas pelos governos municipais e estaduais, conforme o caso.
“Hoje é, sem dúvidas, o segmento que primeiro está sofrendo os efeitos da crise e que a gente já sente os impactos”, destacou Bousquet.
Em relação a possibilidade de interrupção no pagamento de dividendos, Bousquet destaca: “Eu acho que essa vai ser uma realidade em todos os FIIs de shoppings, e eu acho que é uma medida de proteção importante. Como a gente não sabe qual vai ser efetivamente o impacto em receita dos shoppings (a gente vai ver isso no começo de abril), os gestores tendem a fazer uma reserva de rendimento para poder ter uma maior precisão sobre esse impacto nos próximos dois ou três meses”, destacou.
Logo na sequência, o gestor ainda ressaltou: “Nós temos uma reserva de caixa e, mais importante do que isso, nós temos uma situação de caixa muito privilegiada. No final de janeiro nós concluímos uma oferta de R$ 480 milhões, tínhamos três ativos para adquirir, fizemos duas aquisições pequenas, e ainda temos uma posição de caixa de quase R$ 390 milhões, com obrigações a pagar de quase R$ 90 milhões, a maior parte dela no longo prazo”.
Em determinado momento, Bousquet foi perguntado: “Faz sentido os FIIs de shopping estarem negociando ao preço que estão sendo negociados, pressupondo que talvez eles fiquem talvez dois ou três meses com uma receita menor ou, eventualmente, sem receita?”
E sua resposta foi: “Eu acho que uma das principais premissas dessa crise e da pandemia, propriamente dita, é que ela, por definição, tem começo, meio e fim. Essa é uma premissa muito importante. Eu acho que a dúvida que se tem é de qual é o espaço de tempo desse impacto, qual é esse impacto e como será a sua recuperação, depois. Partindo dessa premissa, quando a gente olha para o Valuation dos FIIs de shopping, o que está sendo precificado é que os FIIs vão ter uma perda de receita permanente, na perpetuidade, de 30%, 40% ou 50%, conforme ou caso. Não é isso que será a realidade. Do portfólio de 13 shoppings do VISC11, 6 deles a gente já tinha durante a crise de 2015/16. Era um portfólio que era muito mais concentrado no Rio de Janeiro, que foi um estado que sofreu mais que o resto do país. Naquela ocasião, a gente teve dois anos seguidos de queda de PIB, e a gente teve uma queda de NOI (sigla para Net Operating Income) de 10%, no pior cenário, e depois uma reversão, obviamente. Hoje, nós temos um portfólio mais diversificado, onde as cidades terão impactos diferenciados. Então, imaginar que as receitas dos shoppings vão cair permanente 20%, 30%, 40% ou 50%, eu acho que, certamente, não é uma premissa razoável. Então, se isso é verdade, eu acho que os preços dos FIIs de shoppings no mercado estão muito baratos. ”
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Esse é apenas um aperitivo da Live de ontem, que está disponível gratuitamente no nosso canal do Youtube.
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