NOI: O indicador que não pode faltar em uma análise para investimentos imobiliários



Do inglês, Net Operating Income ou NOI é um sinônimo de EBITDA muito utilizado para analisar investimentos imobiliários voltados à renda.

No mercado brasileiro o NOI ainda não é amplamente utilizado por investidores, mas seu conceito é fundamental para realizar investimentos imobiliários.

Este termo (NOI) muito utilizado no mercado imobiliário internacional, também representa o lucro operacional, sendo um resultado da soma da receita de uma propriedade descontados os custos e despesas necessários para operá-la.

Por conta disso, este indicador é frequentemente relacionado ao mercado imobiliário e demonstra o potencial de um imóvel em pagar financiamentos contraídos pelo investidor.

O NOI é como se fosse uma espécie de atestado de saúde financeira de uma propriedade.

NOI - Renda Bruta, Renda Líquida e Despesas

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Além da renda de aluguel, um imóvel pode também gerar renda de outras formas como:

  • Estacionamento;
  • Taxas para utilização de espaços privativos (como salas de reunião);
  • Publicidade nos corredores;
  • Locação de espaço para cantinas;
  • Vending machines (máquinas de venda automática);
  • Entre outros

Sendo assim, o primeiro passo será saber a Renda Bruta total da propriedade.

No caso da Receita Líquida de uma propriedade, é fundamental que também seja considerada a vacância, eventual inadimplência e deduções como PIS e COFINS.

Já as despesas de uma propriedade são aquelas necessárias para manutenção e operação, podendo ser:

  • Taxas de gestão da propriedade;
  • Impostos;
  • Água/esgoto;
  • Eletricidade;
  • Reparos; e
  • Manutenção.

Quanto mais essas despesas forem passadas ao locatário, melhor fica a rentabilidade da propriedade.

Portanto, assim como o EBITDA, o NOI é um indicador que não inclui pagamentos de juros de financiamentos ou receitas financeiras.

Ele também desconsidera valores a pagar em impostos de renda, depreciação do imóvel ou eventuais investimentos.

Margem NOI

Assim como a margem EBITDA, a margem NOI é um indicador de performance e eficiência de imóveis de renda.

Geralmente, os investidores que exploram imóveis para gerar renda normalmente possuem custos e despesas pouco representativos em relação ao faturamento e isso lhes confere alta margem NOI.

Margem NOI = NOI / receita líquida

Por exemplo, se um empreendimento possui 73% de margem NOI, isso significa que ele gera de caixa, 73% da receita líquida que ele recebe.

Enquanto se outro empreendimento possui 50% de margem NOI, significa que a maior parte do que ele recebe de aluguel é gasto com despesas e deduções.

Então, se dois imóveis são locados pelo mesmo valor, aquele com margem de 73% dará mais retorno ao investidor do que o outro com margem de 50%.

Cap Rate – NOI

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É muito comum também que o cap rate (capitalization rate) ou taxa de rentabilidade do imóvel seja calculado utilizando-se o NOI ao invés da Receita Bruta de Locação.

No Brasil, na maioria das vezes a rentabilidade de um imóvel é expressa por uma taxa calculada da seguinte forma:

Cap Rate = Aluguel de Mercado / Valor de Mercado

Entretanto, calculando dessa forma, eventuais deduções, custos e despesas da propriedade não são levados em consideração e, portanto, essa não é a real rentabilidade.

Sendo assim, a utilização do cap rate NOI é mais adequada por melhor refletir a rentabilidade sobre o valor de mercado do imóvel onde se calcula de seguinte forma:

Cap Rate NOI = NOI / Valor de Mercado

Em linhas gerais, o NOI, que traduzido para o português seria Receita Operacional Líquida é um montante que a empresa efetivamente recebe pelo faturamento de seu negócio.

Em suma, o NOI é a receita bruta menos os impostos incidentes sobre a venda e descontos e abatimentos concedidos.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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